《支持剛性住房需求和多樣化改善性住房需求確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》的政策解讀
為深入貫徹落實黨中央國務院,、省委省政府決策部署及市委市政府具體安排,,堅持“房子是用來住的,,不是用來炒的”定位,適應房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,,進一步支持剛性住房需求和多樣化改善性住房需求,,進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,經(jīng)研究,,提出以下措施,。
一、容缺辦理相關(guān)規(guī)劃和建設(shè)許可手續(xù)
2024年7月1日至12月31日期間,,簽訂土地出讓價款分期繳納合同并繳納不低于50%土地出讓價款的建設(shè)用地,,辦理相關(guān)許可后可按規(guī)劃條件分期開發(fā)。開發(fā)企業(yè)憑《成交確認書》《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》等土地權(quán)屬證明及已繳納不低于50%的土地出讓價款票據(jù)可先行辦理項目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,、分期辦理項目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》,。
責任單位:市自然資源和規(guī)劃局,、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局
二,、分期繳納土地出讓金
2024年7月1日至12月31日期間出讓的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地(住宅、住宅兼商業(yè),、商業(yè)兼住宅等)可按起始價的20%確定競買保證金,,交易服務費減半收取,;出讓合同簽訂后一個月內(nèi)繳納土地出讓價款的50%,,余款按合同約定分期繳納,繳款期限最長不超過一年,。
責任單位:市自然資源和規(guī)劃局,、市政務服務管理局
三、優(yōu)化預售資金監(jiān)管
各縣(區(qū))要優(yōu)化預售資金提取節(jié)點和流程,,對信用良好房企合理下調(diào)監(jiān)管額度,。具體操作指引由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭另行制定。
責任單位:各縣(區(qū))人民政府,、經(jīng)開區(qū)管委會,,市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市自然資源和規(guī)劃局,、雅安金融監(jiān)管分局,、人民銀行雅安市分行
四、合理調(diào)整城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費繳納節(jié)點
2024年7月1日至12月31日期間,,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目在申辦施工許可時,,城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費繳納確有困難的,可向住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門申請在取得施工許可之日起一年內(nèi)繳清,。
責任單位:市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局
五,、支持房地產(chǎn)開發(fā)項目合理融資需求
一視同仁滿足不同所有制房企融資需求,持續(xù)加大房地產(chǎn)融資“白名單”項目推送力度,鼓勵商業(yè)銀行加大貸款支持力度,,保障項目有序建設(shè),,全力以赴維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
各縣(區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要加強信息共享,,及時向相關(guān)金融機構(gòu)提供項目建設(shè)運行,、預售資金監(jiān)管等信息。各金融機構(gòu)要按照市場化,、法治化原則自主決策和實施,,對名單內(nèi)項目依法依規(guī)盡量予以支持,但不得以協(xié)調(diào)機制推薦代替授信審批,,也不得對推薦名單外的項目盲目拒貸,、抽貸、斷貸,、壓貸,。同時,“白名單”項目的貸款主辦銀行應當全面貫徹落實國,、省,、市關(guān)于房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的工作要求,依法梳理修訂本行相關(guān)制度規(guī)定,,對合規(guī)“白名單”項目“應貸盡貸”,,滿足在建項目合理融資需求,推動項目竣工交付,,切實保障購房人的合法權(quán)益,。
各縣(區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和貸款主辦銀行要進一步壓實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主體責任,指導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過項目銷售,、處置存量資產(chǎn),、引入投資者等方式改善自身現(xiàn)金流,督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法真實反映資產(chǎn)負債,、銷售經(jīng)營等情況,,合規(guī)使用信貸資金,進一步增強銀企互信,。
房企存量融資展期,、經(jīng)營性物業(yè)貸款等階段性支持政策延長至2026年底。
責任單位:各縣(區(qū))人民政府,、經(jīng)開區(qū)管委會,,市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、雅安金融監(jiān)管分局,、人民銀行雅安市分行,、市自然資源和規(guī)劃局
六,、調(diào)整個人住房商業(yè)貸款政策
文件印發(fā)之日起,在本市范圍內(nèi)新購買住房的,,購房者可自主選擇采取“認房不認貸”或“認貸不認房”方式認定住房套數(shù),。其中,采取“認房不認貸”方式認定住房套數(shù)的,,需核查購房人在擬購住房所在縣(區(qū))范圍內(nèi)的住房情況,,無住房的,認定為首套房,,支持商業(yè)銀行按認定的客戶住房套數(shù)辦理個人住房貸款業(yè)務,。采取“認貸不認房”方式認定住房套數(shù)的,金融機構(gòu)根據(jù)國家相關(guān)政策自行確定首付款比例和貸款利率,。
2024年10月1日起,,對于貸款購買住房的居民家庭,商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套,、二套住房,,最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%。
調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率,,對于LPR基礎(chǔ)上加點幅度高于-30BP的存量房貸(包括首套,、二套及以上)利率,在2024年10月31日前,,將其加點幅度批量調(diào)整為不低于LPR-30BP。批量調(diào)整完成后,,借貸雙方還可按照中國人民銀行公告〔2024〕第11號,,基于市場化原則自主協(xié)商、動態(tài)調(diào)整存量房貸利率,。
責任單位:各縣(區(qū))人民政府,、經(jīng)開區(qū)管委會,人民銀行雅安市分行,、雅安金融監(jiān)管分局,、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局
七、優(yōu)化住房公積金政策
2024年7月1日至2025年6月30日期間,,在雅安市購買自住住房,,可一次性提取公積金賬戶余額用于支付首付款,雙職工均正常繳存住房公積金最高貸款額度為80萬元,,單職工繳存住房公積金的最高貸款額度為70萬元,,符合國家生育政策生育二孩家庭最高貸款額度提高10萬元,生育三孩家庭最高貸款額度提高20萬元,。
2025年6月30日前,,職工在雅安市行政區(qū)域內(nèi)購買家庭首套自住住房,,且滿足正常繳存6個月(含)以上等申請公積金貸款的基本條件的,公積金貸款額度不受繳存時間系數(shù)和賬戶余額的限制,。
2025年6月30日前,,繳存人在雅安市行政區(qū)域內(nèi)購買自住住房,無未結(jié)清的個人住房公積金貸款,,不存在其他不允許提取的情形,,可一次性申請?zhí)崛”救思捌渑渑嫉碾p方父母或子女的住房公積金,共同申請?zhí)崛〗痤~與貸款金額之和不超過購房總金額,。父母與子女之間進行的房屋交易不適用本政策,。商品住房以購房合同簽約備案日期為準,再交易房以不動產(chǎn)權(quán)證取得日期為準,。
繳存職工與父母,、子女以共有產(chǎn)權(quán)形式購買自住住房的,取消公積金提取份額限制,。
自2024年5月18日起,,下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點,5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%,。5年以下(含5年)和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%,。
取消省內(nèi)異地購房提取住房公積金限制。職工在四川省行政區(qū)域內(nèi)購買自住住房申請?zhí)崛」e金的,,取消購房地應與職工本人或配偶戶籍所在地或公積金繳存地一致的規(guī)定,。
優(yōu)化住房公積金租房提取頻次。支持繳存職工自主選擇按年,、按月提取住房公積金支付房租,。
責任單位:各縣(區(qū))人民政府、經(jīng)開區(qū)管委會,,市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局,、雅安金融監(jiān)管分局、人民銀行雅安市分行,、市自然資源和規(guī)劃局,、市住房公積金管理中心
八、支持居民購買新建商品住房
對在2024年7月1日至12月31日期間購買首套或二套新建商品住房的群眾,,購房面積在120平方米(含)以下的給予不少于每平方米300元的購房補貼,;購房面積在120平方米-140平方米(含)的給予不少于每平方米200元的購房補貼;購房面積在140平方米-160平方米(含)的給予不少于100元的購房補貼,;購房面積在160平方米以上的按照購房面積160平方米的標準給予購房補貼,。
其中,教職工人員,、醫(yī)務人員,、現(xiàn)役或退役軍人,、消防救援人員、公安民輔警(職工),、“三屬”(烈士遺屬,、因公犧牲軍屬、病故軍人遺屬),、新就業(yè)大學生,、符合政策生育二個及以上孩子的家庭、技能人才,、進城務工人員,、市外來雅人員、涉藏地區(qū)來雅人員在2024年7月1日至9月30日期間購買首套或二套140平方米以下(含)新建商品住房的再給予不少于每平方米200元購房支持,;在2024年10月1日至12月31日期間購買首套或二套140平方米以下(含)新建商品住房的再給予不少于每平方米180元購房支持,。
教職工人員、醫(yī)務人員等以上12類人群同時符合以上條件的家庭,,補貼金額“就高不就低”,,不重復享受,但可與普通群眾購買商品房享受的補貼疊加,。符合條件的購房人,,可到人員類別對應的主管部門領(lǐng)取購房補貼“購房消費券”抵減購房款。
責任單位:各縣(區(qū))人民政府,、經(jīng)開區(qū)管委會,,市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市財政局,、市教育局,、市衛(wèi)生健康委、市公安局,、市退役軍人事務局、市消防救援支隊,、市人力資源社會保障局,、市國資委
九、支持居民購買二手住房和非住宅
2024年7月1日至12月31日期間,,購買普通二手住房按照總房款2%給予財政補貼(總房款以契稅發(fā)票上不含稅金額為準),;購買新建商品房車位(車庫)按照每個車位3000元的標準給予財政補貼(不限車位個數(shù));購買新建商品房項目商業(yè)用房按總房款1%給予財政補貼(總房款以增值稅發(fā)票上不含稅金額為準),。
責任單位:各縣(區(qū))人民政府,、經(jīng)開區(qū)管委會,市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局
十,、支持住房“以舊換新”
文件印發(fā)之日起,,鼓勵開展住房“以舊換新”活動,,對出售舊房且在六個月內(nèi)在雅安市購買新建商品住宅的,給予舊房總房款1%的購房消費券(總房款以契稅發(fā)票上不含稅金額為準),,新房購買及網(wǎng)簽備案時間應自本通知印發(fā)之日起六個月內(nèi),。上述“以舊換新消費券”,符合條件的可以與第八條政策措施疊加享受,。在活動期間,,鼓勵有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)合作,開展住房“以舊換新”模式,,與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達成購買新房意向的購房人,,一定期限內(nèi)由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)承諾,對購房人的舊房“全城推,、優(yōu)先賣”,。
自2024年1月1日至2025年12月31日,對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(同一城市)重新購買住房的納稅人,,對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠,。其中,新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的,,全部退還已繳納的個人所得稅,;新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的,按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅,。
責任單位:各縣(區(qū))人民政府,、經(jīng)開區(qū)管委會,市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局,、市財政局,、國家稅務總局雅安市稅務局
十一、開展購新房送裝修行動
鼓勵有條件的縣(區(qū))開展購新房送裝修行動,,對在2024年7月1日至12月31日期間購買新建商品住房的群眾,,在取得不動產(chǎn)權(quán)證后一年內(nèi)完成裝修的,每套給予一次性裝修補貼,。補貼資金由縣(區(qū))當?shù)厝嗣裾_定和承擔,。
責任單位:各縣(區(qū))人民政府、經(jīng)開區(qū)管委會,,市財政局,、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局
十二、加大保障性住房建設(shè)和供給
(一)加快建設(shè)保障性住房,。加大保障性住房建設(shè)和供給,,加快解決城鎮(zhèn)無自有產(chǎn)權(quán)住房或人均住房面積較低群體住房困難問題,從解決最困難群體入手,,逐步將范圍擴大到整個住房困難群體,。
(二)積極支持收購存量商品房,。按照“以需定購”“職住平衡”原則,以合理價格收購已建成存量商品房用作配售配租保障性住房,,鼓勵金融機構(gòu)發(fā)放保障性住房收購貸款,、住房租賃團體購房貸款及相關(guān)配套貸款,對于金融機構(gòu)發(fā)放的符合要求的貸款,,中國人民銀行向金融機構(gòu)發(fā)放保障性住房再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%,。鼓勵支持機關(guān)企事業(yè)單位集中團購商品房,鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)給予相應優(yōu)惠支持,。
責任單位:各縣(區(qū))人民政府,、經(jīng)開區(qū)管委會,市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局,、人民銀行雅安市分行,、雅安金融監(jiān)管分局
十三、支持高層次人才在雅安居
對已享受《中共雅安市委人才工作領(lǐng)導小組辦公室關(guān)于印發(fā)〈雅安市高層次人才認定工作規(guī)則〉等12個配套實施細則的通知》(雅委人才辦〔2022〕15號)補貼的高層次人才,,可同步享受各縣(區(qū))制定的具體購房支持政策,。
責任單位:各縣(區(qū))人民政府、經(jīng)開區(qū)管委會,,市委人才工作領(lǐng)導小組辦公室,、市人力資源社會保障局
十四、鼓勵開展“房票”拆遷工作
在防范新增地方政府隱性債務前提下,,按照“依法依規(guī)”“群眾自愿”原則,,鼓勵各地統(tǒng)籌使用各類資金,明確在集體土地征收拆遷,、國有土地房屋征收,、受山洪地質(zhì)災害威脅村(居)民避險搬遷、城中村改造,、棚戶區(qū)(城市危舊房)改造中,,積極引導搬遷群眾選擇房票安置,滿足群眾多樣化住房需求,,給予選擇房票安置群眾適當獎勵,,具體獎勵辦法由各縣(區(qū))自行制定。
責任單位:各縣(區(qū))人民政府,、經(jīng)開區(qū)管委會,市財政局,、市自然資源和規(guī)劃局,、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市水利局
十五,、優(yōu)化住宅用地供應時序
落實土地出讓與存量商品住房去化周期掛鉤機制,,合理控制新增住宅用地供應,。科學規(guī)劃增量優(yōu)質(zhì)住宅用地布局,,加大低密度,、低容積率的高品質(zhì)住宅用地供應,合理控制商業(yè)用地,、商住用地供應規(guī)模和節(jié)奏,。停止執(zhí)行容積率不得低于1.0的供地標準(需符合自然資源廳印發(fā)的《優(yōu)化規(guī)劃管理和土地供應操作指引》相關(guān)規(guī)定)。
責任單位:各縣(區(qū))人民政府,、經(jīng)開區(qū)管委會,,市自然資源和規(guī)劃局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局
十六,、有序推進非住宅土地去庫存
在符合規(guī)劃等要求的前提下,,允許企業(yè)按照自愿原則,對已繳清全部土地價款,、未辦理預售許可的存量商業(yè)用地或商住用地合理調(diào)整商業(yè)用地與住宅用地比例,,并調(diào)整繳納土地出讓價款,由企業(yè)自主申請,,按程序辦理改變土地使用條件手續(xù),。
責任單位:各縣(區(qū))人民政府、經(jīng)開區(qū)管委會,,市自然資源和規(guī)劃局,、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局
十七、優(yōu)化新建住宅小區(qū)容積率計算規(guī)則
(一)設(shè)置于地下室或半地下室的垃圾用房,、物業(yè)管理用房建筑面積不計入容積率,。地下車庫出入口、獨立排風口建筑面積不計入容積率,。
(二)小區(qū)內(nèi)供居民使用的單層有頂蓋,、兩側(cè)均無圍護結(jié)構(gòu)、頂蓋寬度不超過4米的風雨連廊建筑面積不計入容積率,。
(三)無償移交政府相關(guān)部門的公廁,、社區(qū)用房(如社區(qū)服務站、文化活動站,、體育活動室,、衛(wèi)生服務站、社區(qū)辦公服務等),、養(yǎng)老服務設(shè)施建筑面積不計入容積率,。
(四)附設(shè)于建筑外墻的風井、煙道建筑面積不計入容積率。
(五)住宅建筑主體結(jié)構(gòu)外統(tǒng)一封閉的陽臺,,建筑面積按陽臺外圍護結(jié)構(gòu)外表面計算,,其建筑面積的1/2計入容積率。
(六)住宅建筑層高不應大于3.6米,,超過3.6米未超5.1米,,無論是否隔層,均按2倍建筑面積計入容積率,。
(七)商業(yè)用房層高不應大于6米,,超過6米未超10米,無論是否隔層,,均按2倍建筑面積計入容積率,。
責任單位:各縣(區(qū))人民政府、經(jīng)開區(qū)管委會,,市自然資源和規(guī)劃局
十八,、優(yōu)化新出讓住宅地塊停車位配建比例
商業(yè)按計容建筑面積0.6個小型車位/100平方米配建;住宅按計容建筑面積0.8個小型車位/100平方米配建,,且不低于戶均1個車位,。(停車位配建比例以地塊詳細規(guī)劃要求為準,在地塊規(guī)劃調(diào)整階段可參照本條內(nèi)容分析論證確定地塊停車位配比)
對于直接建成的電動汽車充電車位,,1個微型車位按1個當量小型車位計算,,1個小型車位按1.3個當量小型車位計算。子母車位總長度超過10米,,可按1.5個當量小型車位計算,。子母車位、微型車位個數(shù)不得超過總車位個數(shù)的10%,。子母車位直接建成為電動汽車充電車位,,1個子母車位按1.8個當量小型車位計算。
責任單位:各縣(區(qū))人民政府,、經(jīng)開區(qū)管委會,,市自然資源和規(guī)劃局
十九、提升房地產(chǎn)項目周邊配套設(shè)施
切實履行市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主體責任,,加大城市配套設(shè)施建設(shè)力度,,優(yōu)化房地產(chǎn)項目和公共服務設(shè)施的規(guī)劃布局,重點完善中心城區(qū)現(xiàn)有庫存房地產(chǎn)項目的周邊交通,、公園,、商業(yè)等配套設(shè)施。積極支持房企研發(fā)好的產(chǎn)品,、規(guī)劃好的戶型,、使用好的材料,,建設(shè)綠色、低碳,、智能、安全的好房子,,打造一批高品質(zhì)住宅小區(qū),,更好滿足改善性住房需求。
責任單位:各縣(區(qū))人民政府,、經(jīng)開區(qū)管委會,,市自然資源和規(guī)劃局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局
二十,、加快商品房不動產(chǎn)登記辦證
在守住質(zhì)量安全底線,、風險可控的前提下,若小區(qū)具有明確建筑分區(qū)或物理分區(qū)清晰的情況下,,可按現(xiàn)狀直接進行分批次規(guī)劃核實和竣工驗收,,采取“證繳分離”“追辦分離”非必要不再重復驗收及完成竣工聯(lián)合驗收即辦證等措施,加快化解“辦證難”遺留問題,,推進商品房不動產(chǎn)登記辦理,。
責任單位:各縣(區(qū))人民政府、經(jīng)開區(qū)管委會,,市財政局,、市自然資源和規(guī)劃局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局,、市稅務局
二十一,、推動新建商品住房交房即交證
推動測繪、驗收,、繳稅和不動產(chǎn)登記流程整合,,推動新開發(fā)項目在商品住房預售中約定交房即交證,實現(xiàn)新建商品住房交房時取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》,。在同批次開發(fā)項目中實現(xiàn)新建商品住房交房即交證達到首批次集中交付30%以上的,,給予開發(fā)企業(yè)信用分值加5分。
責任單位:市自然資源和規(guī)劃局,、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局
二十二,、加強購房群眾政策服務保障
鼓勵有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行現(xiàn)房銷售;市外來雅購房人員可憑所購房屋《不動產(chǎn)權(quán)證書》或商品房網(wǎng)簽備案合同,,在醫(yī)療,、養(yǎng)老服務、公共交通,、義務教育等方面享受市民同等待遇,。
責任單位:市衛(wèi)生健康委,、市民政局、市交通運輸局,、市教育局,、市自然資源和規(guī)劃局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局
二十三,、加強房地產(chǎn)市場交易管理
按照《雅安市不動產(chǎn)“帶押過戶”工作方案(試行)》(雅自然資規(guī)發(fā)〔2023〕52號)要求,,加大力度推動雅安市不動產(chǎn)“帶押過戶”試點工作落地落實。同時,,加強房地產(chǎn)項目建設(shè)動態(tài)管理,,嚴肅查處房地產(chǎn)開發(fā)、銷售,、金融,、中介、物業(yè)等違法違規(guī)行為,,防止房價異常波動,,凈化市場環(huán)境。
責任單位:市自然資源和規(guī)劃局,、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局,、市市場監(jiān)督管理局、雅安金融監(jiān)管分局,、人民銀行雅安市分行
各縣(區(qū))結(jié)合本地實際,,根據(jù)本措施制定具體支持政策,雨城區(qū)制定的補貼政策應報市政府審批,。其中,,第八條、第九條和第十條“以舊換新”消費券的雨城區(qū)補貼資金由市與雨城區(qū)按稅收分享比例6:4承擔,,其余縣(區(qū))由當?shù)厝嗣裾~承擔,。
本措施印發(fā)后,《支持剛性住房需求和多樣化改善性住房需求確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的十八條措施》(雅住建發(fā)〔2024〕78號)自動作廢,。
雅安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 雅安市委人才工作領(lǐng)導小組辦公室
雅安市教育局 雅安市公安局
雅安市民政局 雅安市財政局
雅安市人力資源和社會保障局 雅安市自然資源和規(guī)劃局
雅安市交通運輸局 雅安市水利局
雅安市衛(wèi)生健康委 雅安市退役軍人事務局
雅安市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會 雅安市市場監(jiān)督管理局
雅安市政務服務管理局 雅安市住房公積金管理中心
雅安市消防救援支隊 國家稅務總局雅安市稅務局
國家金融監(jiān)督管理總局雅安監(jiān)管分局 中國人民銀行雅安市分行
2024年10月15日