為加強(qiáng)我市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第40號）《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀保監(jiān)會關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，雅安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行雅安市中心支行、雅安銀保監(jiān)分局共同草擬了《雅安市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，現(xiàn)公開征求意見。

根據(jù)《四川省行政規(guī)范性文件管理辦法》要求，本次征集意見的期限為30日（2023年6月8日—2023年7月7日）。如有意見建議，請于征求意見期內(nèi)向市住房中心書面反饋。

聯(lián)系人：王先生、王女士?意見反饋電話：0835-2352628；地址：雅安市住房中心四樓；電子郵箱：[email protected]。????????????????????????????????????

雅安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

中國人民銀行雅安市中心支行

雅安銀保監(jiān)分局

2023年6月8日

雅安市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法

第一條 目的依據(jù)

為貫徹落實《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 人民銀行 銀保監(jiān)會關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（建房﹝2022﹞16號）、《最高人民法院 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項目建設(shè)的通知》（法﹝2022﹞12號）等商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作，保障商品房項目竣工交付，維護(hù)購房人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，結(jié)合雅安市實際，制定本辦法。

第二條 適用范圍

本市行政區(qū)域內(nèi)的城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管適用本辦法。開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的保障性住房、人才公寓、拆遷安置項目不執(zhí)行本辦法。

第三條 預(yù)售資金定義

本辦法所稱的商品房預(yù)售資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將其開發(fā)的商品房在竣工驗收備案前出售，由購房人按商品房預(yù)售合同約定支付的定金、首付款、一次性付款、分期付款、銀行按揭購房貸款等多種款項。

第四條 監(jiān)管銀行

各縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會同人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)部門通過公開招標(biāo)方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素，確定能夠承擔(dān)商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。中標(biāo)的商業(yè)銀行要通過縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門門戶網(wǎng)站予以公示。違反本辦法相關(guān)規(guī)定的商業(yè)銀行，不能繼續(xù)作為監(jiān)管銀行。

本市商品房預(yù)售資金監(jiān)管采用開發(fā)企業(yè)選擇、銀行自愿、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門參與的三方協(xié)議監(jiān)管模式，開設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。

第五條 職責(zé)劃分

雅安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全市商品房預(yù)售資金監(jiān)管的組織、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。督促檢查商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施情況，對預(yù)售資金監(jiān)管各方主體履責(zé)情況進(jìn)行監(jiān)督管理。

中國人民銀行雅安市中心支行負(fù)責(zé)指導(dǎo)商業(yè)銀行做好監(jiān)管賬戶管理工作。

中國銀行保險監(jiān)督管理委員會雅安監(jiān)管分局負(fù)責(zé)對商業(yè)銀行預(yù)售資金監(jiān)管的操作風(fēng)險和合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督檢查。

各縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、協(xié)議監(jiān)管銀行負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)商品房預(yù)售資金的具體監(jiān)管工作，對預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)矛盾糾紛進(jìn)行調(diào)處化解。

第六條 監(jiān)管銀行的選擇與確定

開發(fā)企業(yè)在選擇監(jiān)管銀行時應(yīng)選擇住建部門、人行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)管部門共同招標(biāo)確定并公示的可以承擔(dān)預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。

參與商品房預(yù)售資金監(jiān)管的銀行應(yīng)當(dāng)履行本辦法規(guī)定的預(yù)售資金監(jiān)管職責(zé)，配合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門的管理、監(jiān)督和檢查。

第七條 預(yù)售資金的存入與支取

商品房預(yù)售資金須全部存入監(jiān)管銀行對商品房項目預(yù)售資金監(jiān)管設(shè)置的專用賬戶（以下簡稱預(yù)售資金專用賬戶）, 定金、首付款、一次性付款、分期付款、銀行按揭購房貸款等多種款項，確保優(yōu)先用于預(yù)售項目工程建設(shè)，保證專款專用。監(jiān)管額度內(nèi)的資金，在商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)。

監(jiān)管賬戶被人民法院凍結(jié)的，監(jiān)管銀行應(yīng)及時通知監(jiān)管部門。開發(fā)企業(yè)、商品房建設(shè)工程款債權(quán)人、材料款債權(quán)人、租賃設(shè)備款債權(quán)人等請求以監(jiān)管資金支付本項目所涉工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等的，或者購房人因解除商品房預(yù)售合同申請支取該套房屋剩余資金用于退還購房款的，經(jīng)開發(fā)企業(yè)申請、監(jiān)管部門審核同意后，監(jiān)管銀行按要求支付并將付款情況及時向人民法院報告。

第八條 預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議

開發(fā)企業(yè)在申請辦理《商品房預(yù)售許可證》前應(yīng)當(dāng)與選定的預(yù)售資金監(jiān)管銀行、項目所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門簽訂商品房預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議。

監(jiān)管范圍應(yīng)當(dāng)按照《商品房預(yù)售許可證》許可規(guī)模（最小為一幢）遵循一個預(yù)售許可對應(yīng)一個預(yù)售資金專用賬戶的原則，同一項目同一家監(jiān)管銀行的可以共用一個監(jiān)管賬戶。

第九條 開發(fā)企業(yè)職責(zé)

開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）開發(fā)企業(yè)在簽訂監(jiān)管協(xié)議前應(yīng)當(dāng)制作以下資料并經(jīng)工程監(jiān)理單位蓋章確認(rèn)后報送項目所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門：

1.監(jiān)管項目（按預(yù)售許可樓棟）工程形象進(jìn)度表；

2.監(jiān)管項目工程預(yù)算清冊（明確工程建設(shè)資金總額）；

3.監(jiān)管項目各階段（按樓層）的資金使用計劃；

4.監(jiān)管部門要求的其他必要材料。

（二）確保預(yù)售資金及時全額入賬。

確保預(yù)售資金直接刷卡或劃轉(zhuǎn)進(jìn)入監(jiān)管賬戶；現(xiàn)金形式的預(yù)售資金應(yīng)自完成商品房買賣合同備案前將款項存入預(yù)售資金專用賬戶。

（三）根據(jù)監(jiān)管項目工程形象進(jìn)度和各階段建設(shè)資金使用計劃，按有關(guān)規(guī)定和協(xié)議約定向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、監(jiān)管銀行申請使用預(yù)售資金。

（四）接受主管部門的監(jiān)督、檢查、查詢。

第十條 預(yù)售資金監(jiān)管銀行職責(zé)

預(yù)售資金監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）設(shè)立預(yù)售資金專用賬戶；

（二）按監(jiān)管協(xié)議約定的監(jiān)管標(biāo)的（預(yù)售樓棟）建立商品房預(yù)售資金收支臺賬，以監(jiān)管賬戶為單位建立和保存監(jiān)管檔案；

（三）根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門出具的同意撥付資金證明和企業(yè)提供的資金使用證明材料，及時撥付預(yù)售資金；

（四）按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門出具的同意變更監(jiān)管賬戶的證明，與開發(fā)企業(yè)簽訂變更、終止原監(jiān)管協(xié)議，會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門訂立新的監(jiān)管協(xié)議，并將原監(jiān)管賬戶的結(jié)余資金全部轉(zhuǎn)入新的監(jiān)管賬戶；

（五）配合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門做好商品房預(yù)售資金的監(jiān)督檢查、查詢和暫停支付，提供監(jiān)管賬戶的相關(guān)信息、數(shù)據(jù)和資料。通過預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)或房產(chǎn)金融服務(wù)平臺提取監(jiān)管標(biāo)的銷售備案情況與監(jiān)管賬戶的金額進(jìn)行核對，對于項目預(yù)售資金賬戶發(fā)生異動、項目存在隱患風(fēng)險的應(yīng)重點監(jiān)控預(yù)售資金使用，必要時暫停使用，并將異動情況及時反饋住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門。

第十一條 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門職責(zé)

（一）縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)售資金監(jiān)管的具體工作；

（二）會同商業(yè)銀行與開發(fā)企業(yè)簽訂三方預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，審核企業(yè)變更監(jiān)管銀行申請；

（三）根據(jù)商品房項目建設(shè)工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素合理確定監(jiān)管額度；

（四）根據(jù)建設(shè)項目分期、分幢、分項工程預(yù)算清冊、資金使用計劃和工程形象進(jìn)度審核商品房預(yù)售資金使用申請，決定是否撥付使用，做到專款專用，用于有關(guān)的工程建設(shè)，包括項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和施工進(jìn)度款以及民工工資等相關(guān)支出。

第十二條 監(jiān)理單位職責(zé)

監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)以及有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范實施監(jiān)理，對預(yù)售資金撥付款項的實際支付情況承擔(dān)監(jiān)督責(zé)任，并將實際支付情況在下一期用款申請中予以明示。監(jiān)理單位對工程建設(shè)資金使用計劃和出具的相關(guān)證明材料的真實性、合法性、有效性承擔(dān)法律責(zé)任。

第十三條 按揭貸款銀行職責(zé)

按揭貸款銀行按規(guī)定將購房人的按揭貸款、住房公積金貸款直接發(fā)放至項目的監(jiān)管賬戶。

第十四條 監(jiān)管信息公示

預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議納入商品房預(yù)售方案，應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場公示。

開發(fā)企業(yè)、監(jiān)理單位和監(jiān)管銀行執(zhí)行監(jiān)管協(xié)議的情況記入信用檔案并由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門在公眾信息網(wǎng)上公示。

第十五條 預(yù)售資金監(jiān)管額度和超額款項使用

因預(yù)售資金采用分期前置撥付模式，為確保末期工程建設(shè)，預(yù)售資金實際監(jiān)管資金總額為工程建設(shè)資金總額的1.2倍。

在監(jiān)理單位確認(rèn)保證工程建設(shè)資金使用的前提下，預(yù)售資金專用賬戶中的商品房預(yù)售資金超出監(jiān)管總額時，開發(fā)企業(yè)可向監(jiān)管銀行申請調(diào)用超出監(jiān)管總額部分。

第十六條 預(yù)售資金專用賬戶注銷

商品房建設(shè)項目在辦理完不動產(chǎn)首次登記后，開發(fā)企業(yè)向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請注銷預(yù)售資金專用賬戶，符合注銷條件的經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)門同意后，與開發(fā)企業(yè)辦理結(jié)算和監(jiān)管賬戶注銷事宜。

第十七條 不予使用預(yù)售資金的情形

有下列情況之一的，開發(fā)企業(yè)不得申請使用預(yù)售資金：

（一）無正當(dāng)理由超出用款計劃額度的；

（二）實際用途、收款單位與申請不符的；

（三）已撥用款未按規(guī)定使用的；

（四）開發(fā)企業(yè)未將預(yù)售資金足額存入預(yù)售資金專用賬戶的；

（五）開發(fā)企業(yè)將預(yù)售資金直接截留或轉(zhuǎn)入其他賬戶的；

（六）未按上級部門的要求實施整改的。

第十八條 開發(fā)企業(yè)的違規(guī)責(zé)任

開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定繳存、使用預(yù)售資金以及利用其他賬戶替代預(yù)售資金專用賬戶的，由住建部門責(zé)令限期整改，整改期間暫停監(jiān)管賬戶支付及轉(zhuǎn)賬、暫停其在項目屬地的商品房預(yù)（現(xiàn)）售和商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)使用權(quán)限，情節(jié)嚴(yán)重或逾期未整改到位的，監(jiān)管部門報告縣（區(qū)）政府（管委會）和市級相關(guān)部門實施聯(lián)動處置，按照相關(guān)規(guī)定，予以信用記減10分、抄送企業(yè)總部、暫停其在項目屬地直至全市所有商品房項目的預(yù)（現(xiàn)）售、商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)使用權(quán)限、暫停審批新的建設(shè)項目等處理。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十九條 監(jiān)管銀行的違規(guī)責(zé)任

監(jiān)管銀行要嚴(yán)格按照三方監(jiān)管協(xié)議做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，定期與監(jiān)管部門進(jìn)行對賬，發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用監(jiān)管額度內(nèi)資金問題的，應(yīng)當(dāng)停止撥付，并立即告知監(jiān)管部門，便于監(jiān)管部門及時作出處理。

監(jiān)管銀行對不符合資金使用要求和未經(jīng)監(jiān)管部門審核的資金使用申請，不予辦理支取、劃轉(zhuǎn)手續(xù)。監(jiān)管銀行違反三方監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)監(jiān)管部門核實同意，擅自撥付監(jiān)管額度內(nèi)資金的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金，無法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。同時由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門公告從違規(guī)事實確認(rèn)之日起3年內(nèi)不得在本市開展預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，并將有關(guān)情況抄送銀行業(yè)主管部門。

第二十條 非監(jiān)管銀行違規(guī)責(zé)任

按揭貸款銀行未按規(guī)定將購房人的按揭貸款、住房公積金貸款直接發(fā)放至監(jiān)管賬戶，由此造成監(jiān)管賬戶資金不足以完成工程建設(shè)而停工的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金，無法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任，從違規(guī)事實確認(rèn)之日起3年內(nèi)不得在本市開展預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。

非監(jiān)管銀行或按揭貸款銀行接到監(jiān)管部門等反映開發(fā)企業(yè)將購房資金違規(guī)收存至該行賬戶后，不予整改、不配合劃轉(zhuǎn)或追繳資金至監(jiān)管賬戶的，從違規(guī)事實確認(rèn)之日起3年內(nèi)不得在本市開展預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。

以上違規(guī)行為由監(jiān)管部門及時向社會公告，并抄送人行雅安中支、雅安銀保監(jiān)分局處理。

第二十一條 相關(guān)主體違規(guī)責(zé)任

勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位提供虛假材料或采取其他方式協(xié)助開發(fā)企業(yè)違規(guī)支取預(yù)售資金的，由監(jiān)管部門責(zé)令其限期改正，按規(guī)定記減信用分，并向社會公示；對逾期未整改到位的，視情節(jié)按規(guī)定從嚴(yán)從重處理。

第二十二條 相關(guān)人員違規(guī)責(zé)任

相關(guān)部門及銀行工作人員在預(yù)售資金監(jiān)管、賬戶款項監(jiān)管、劃撥過程中，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊、泄露工作秘密的，依法給予處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十三條 適用期限

本辦法自2023年6月1日起施行，有效期5年。《雅安市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》（雅住建發(fā)〔2020〕54號）同時廢止。