1.問(wèn)：購(gòu)買預(yù)售商品住房時(shí)需要注意什么?

答：首先，要注意查看所購(gòu)買的住房是否取得《商品房預(yù)售許可證》、是否存在已售或被查封情形。由于《商品房預(yù)售許可證》按幢核發(fā)，買房人需要注意擬購(gòu)住房所在樓幢是否取得《商品房預(yù)售許可證》,，即是否在預(yù)售范圍內(nèi)。需注意,，可能該商品住房已預(yù)售或已被查封，這類統(tǒng)稱為“處于不可售狀態(tài)”,。購(gòu)買未取得《商品房預(yù)售許可證》的或者處于不可售狀態(tài)的商品住房,，買房人的權(quán)利無(wú)法得到有效保障。

其次,，簽訂購(gòu)房合同要謹(jǐn)慎,。一是要注意查看擬簽署的《商品房買賣(預(yù)售)合同》是否屬于住房城鄉(xiāng)建設(shè)、市場(chǎng)監(jiān)管部門推薦的示范合同,。如不屬于,，需要問(wèn)清原因并注意對(duì)比所簽署的合同條文與示范合同條文的差異。必要時(shí),，可求助律師等專業(yè)人士,，避免落入合同條文陷阱。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的宣傳,、承諾等條款應(yīng)明確寫入合同中,，通過(guò)約定，有效避免購(gòu)房者利益受損,。如廣告宣傳和承諾,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同意寫入合同，買房人應(yīng)保存樓盤宣傳資料,、付款票據(jù)、承諾錄音錄像等相關(guān)憑證,。一旦發(fā)生糾紛,，可通過(guò)法律途徑維護(hù)自身權(quán)益。三是查看合同是否包含商品房基本狀況,、房款計(jì)價(jià)方式,、裝修標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施交付承諾、面積差異處理,、交房時(shí)間,、違約責(zé)任等必要條款。四是簽署房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議要審慎,。要注意警惕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議加重購(gòu)房者負(fù)擔(dān),，減輕甚至免除其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)義務(wù)。如買房人對(duì)補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容難以把握,，應(yīng)在商品房買賣合同中增加一條“補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任,，不合理加重買房人責(zé)任、限制買房人主要權(quán)利內(nèi)容的,，仍以本合同為準(zhǔn)”,。

再次，除合同中約定的購(gòu)房總價(jià)款外,，在簽署合同前還要明確是否存在其它需支付價(jià)款情形,。

最后，及時(shí)辦理合同網(wǎng)簽備案和交存住宅專項(xiàng)維修資金,。目前各城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門建立商品房買賣合同網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，及時(shí)辦理商品房買賣合同網(wǎng)簽備案,，具備條件的,，還可以申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，有效防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“一房多賣”,；住宅專項(xiàng)維修資金是用于住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金,。購(gòu)房人應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定及時(shí)交存住宅專項(xiàng)維修資金，開發(fā)建設(shè)單位不得代收代繳,。

相關(guān)法律法規(guī)依據(jù):《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條,、第四十五條,；《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第六條,、第七條。

2.問(wèn)：如何甄別新房銷售宣傳內(nèi)容的真實(shí)性?

答：可以從以下幾個(gè)方面甄別新房銷售宣傳內(nèi)容的真實(shí)性:

(1)看宣傳內(nèi)容是否符合法律法規(guī),。新房項(xiàng)目的宣傳內(nèi)容應(yīng)符合法律法規(guī)的相應(yīng)規(guī)定,，《中華人民共和國(guó)廣告法》要求房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)，并規(guī)定了房地產(chǎn)廣告不得含有的內(nèi)容,。根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》等法律法規(guī)相關(guān)條款,，房地產(chǎn)預(yù)售,、銷售廣告必須載明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、預(yù)售或者銷售許可證號(hào)等;不得含有風(fēng)水,、占卜等封建迷信內(nèi)容,；不得含有能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè),、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾;涉及的交通,、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等如在規(guī)劃或者建設(shè)中,，應(yīng)當(dāng)在廣告中予以注明,。銷售宣傳內(nèi)容存在違反法律法規(guī)的，不僅不能相信,，有權(quán)向有關(guān)主管部門投訴舉報(bào),。

(2)將銷售宣傳中承諾的內(nèi)容寫入合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承諾的精裝修標(biāo)準(zhǔn)或者設(shè)置精裝樣板房的,，應(yīng)當(dāng)與實(shí)際交付一致,。對(duì)此，可將相關(guān)內(nèi)容寫入合同中,，避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛假承諾,。

(3)周邊配套設(shè)施的真實(shí)情況，可通過(guò)規(guī)劃等部門了解,。

相關(guān)法律法規(guī)依據(jù):《中華人民共和國(guó)廣告法》第二十六條,。

3.問(wèn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的新房買賣合同文本，如買房人認(rèn)為有不合適條款是否可以要求修改?

答：可以要求修改,。與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂新房買賣合同應(yīng)選擇住房城鄉(xiāng)建設(shè),、市場(chǎng)監(jiān)管主管部門推薦的示范合同,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如不選用示范文本而另行提供合同文本的,，應(yīng)仔細(xì)審閱其內(nèi)容，對(duì)不合理部分提出修改意見并寫入合同中,，避免口頭約定,。才能在日后發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)有據(jù)可循，最大限度地維護(hù)自己的合法權(quán)益,。

4.問(wèn)：住房買賣合同網(wǎng)簽備案與預(yù)告登記的區(qū)別?

答：住房買賣合同網(wǎng)簽備案是政府部門搭建平臺(tái)供買賣當(dāng)事人填寫、確認(rèn)交易合同,，并通過(guò)平臺(tái)直接完成合同備案活動(dòng)的全稱,。住房買賣預(yù)告登記是買房人為限制賣房人擅自處分已約定購(gòu)買的住房，按照買賣雙方的約定,，向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的登記,，以保障將來(lái)取得所購(gòu)住房的所有權(quán)。

需要注意的是,，網(wǎng)簽備案與預(yù)告登記有著本質(zhì)的區(qū)別,，在功能上不能相互替代。網(wǎng)簽備案屬于行政管理措施,，具有一定的強(qiáng)制性,，其作用是規(guī)范交易活動(dòng)行為;預(yù)告登記遵循民事活動(dòng)原則，強(qiáng)調(diào)自愿性,，是否辦理預(yù)告登記由當(dāng)事人約定,，如無(wú)約定，登記機(jī)構(gòu)不能強(qiáng)制要求當(dāng)事人辦理預(yù)告登記,。

相關(guān)法律法規(guī)依據(jù):《中華人民共和國(guó)民法典》第二百二十一條;《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條;《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條,。

5.問(wèn)：購(gòu)買新房的定金可以退嗎?

答：購(gòu)買新房時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常要求買房人簽訂認(rèn)購(gòu)書,，繳納一定定金作為擔(dān)保,。按照《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定的定金法則，如因買房人原因不能履約,，定金不予退還;如雙方原因?qū)е虏荒芎炇鹦路抠I賣合同,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將定金退還買房人;如因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原因不能履約，則雙倍返還定金,。

需說(shuō)明的是,，簽訂正式合同前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能會(huì)收取如意向金,、訂金等預(yù)收資金項(xiàng)目,，但只有定金才有擔(dān)保性質(zhì)。預(yù)收資金是否為定金性質(zhì),，需要根據(jù)認(rèn)購(gòu)書等協(xié)議內(nèi)容來(lái)確定,，如預(yù)收資金具有擔(dān)保性質(zhì)，則歸為定金;否則歸為其他意向金或訂金等,。對(duì)不具有擔(dān)保性質(zhì)的預(yù)收資金,，如不能履約，一般退還給買房人,。

相關(guān)法律法規(guī)依據(jù):《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十六條,、第五百八十七條。

6.問(wèn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按合同約定日期交房怎么辦?

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能按照商品房買賣合同約定的交房日期交付商品房的,，需區(qū)分情形處理:

(1) 有約定的，開發(fā)企業(yè)逾期交房責(zé)任按照合同約定履行,。

(2)沒(méi)有約定的,，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍未履行,，買房人可以請(qǐng)求解除合同。同時(shí),，需注意的是,，法律沒(méi)有規(guī)定或者買房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒(méi)有約定，買房人的解除權(quán)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使,。逾期不行使的,，解除權(quán)消滅。

相關(guān)法律法規(guī)依據(jù):《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十二條;《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條,。

7.問(wèn)：因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按期交房,，致使《商品房預(yù)售合同》解除，買房人是否需要繼續(xù)按照《借款合同》償還購(gòu)房貸款?

答：買房人無(wú)需繼續(xù)償還購(gòu)房貸款,。因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照約定期限交付房屋致使《商品房預(yù)售合同》解除,，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)亦被解除，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將收取的購(gòu)房貸款本金及利息返還貸款銀行和買房人,，而買房人不負(fù)有返還義務(wù),。《商品房預(yù)售合同》與《借款合同》《抵押合同》具有雙重法律關(guān)系,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違約不能交房導(dǎo)致各方合同解除,，卻實(shí)際占有使用購(gòu)房者支付的首付款及銀行的按揭貸款。銀行依據(jù)合同約定既享有抵押權(quán),，又同時(shí)享有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、買房人的債權(quán)。因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按期交房導(dǎo)致合同解除,，如果仍要求買房人對(duì)剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任,，明顯有違公平原則。

相關(guān)法律法規(guī)依據(jù):《中華人民共和國(guó)民法典》第四百九十七條;《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條,。

8.問(wèn)：買房人可以拒絕收房嗎?

答：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》,，買房人可以拒絕收房的情形主要有:

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遲延交付住房，經(jīng)催告后在三個(gè)月合理期限內(nèi)仍未履行,，但當(dāng)事人另有約定除外,。

(2)未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的變更，導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式,、戶型,、空間尺寸、朝向變化,，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其它影響商品住房質(zhì)量或者使用功能情形的,。

(3)住房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用的。

(4)住房質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的,。需要注意的是,，買房人如果沒(méi)有正當(dāng)理由拒絕收房將造成違約,。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照約定交付住房,，買房人無(wú)正當(dāng)理由拒絕收房的,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以請(qǐng)求買房人賠償增加的費(fèi)用。

相關(guān)法律法規(guī)依據(jù):《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十九條;《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條,、第十條、第十一條;《商品房銷售管理辦法》第二十四條,。

9.問(wèn)：新房質(zhì)量不符合交付標(biāo)準(zhǔn)怎么辦?

答：如新房質(zhì)量不符合交付標(biāo)準(zhǔn),，在保修期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買房人可以自行或委托他人修復(fù),，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其它損失由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān),。因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的，買房人可以請(qǐng)求解除商品房買賣合同和賠償損失,。

相關(guān)法律法規(guī)依據(jù):《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條,。

10.問(wèn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)延遲辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》怎么辦?

答：因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原因，買房人未能在商品房買賣合同約定的辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的期限或自合同訂立之日起(預(yù)售房為交房之日起)90日內(nèi)取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》的,，買賣雙方有特殊約定的,，按照約定辦理，否則可以追究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違約責(zé)任,。

相關(guān)法律法規(guī)依據(jù):《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條,。