王瑞華委員：

您提出的《關(guān)于加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的建議》（第157號提案）收悉,，現(xiàn)答復(fù)如下：

一、我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)基本情況

（一）物業(yè)公司及業(yè)主委員會,。

截至2020年5月底，全市注冊及備案的物業(yè)企業(yè)（含外地）共125家，其中本地物業(yè)企業(yè)87家,，外地入雅的物業(yè)企業(yè)38家。全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員近9000人,。

全市實施社會化物業(yè)管理的項目共278個（其中住宅類物業(yè)項目196個,、非住宅類物業(yè)項目82個），分別是：雨城區(qū)181個,、名山區(qū)12個,、天全縣11個、蘆山縣12個,、寶興縣6個,、滎經(jīng)縣28個、漢源縣22個,、石棉縣4個,、經(jīng)開區(qū)2個；實施物業(yè)服務(wù)面積700多萬平方米,，物業(yè)服務(wù)覆蓋率約為54%,。

已設(shè)立業(yè)主大會的小區(qū)305個（其中住宅類項目234個、非住宅類項目71個）,，占全市小區(qū)總數(shù)的比例約為46%,。業(yè)主委員會成員總數(shù)約為4250人,，其中中共黨員為829人。

（二）物業(yè)服務(wù)執(zhí)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)情況,。

從2017年8月起,，《雨城區(qū)前期物業(yè)服務(wù)和保障性住房前期物業(yè)服務(wù)等級政府指導(dǎo)價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（雨發(fā)改〔2017〕99號），分為四級標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)：一級0.40元/㎡,，二級0.60-1.00元/㎡,，三級0.80-1.30元/㎡，四級1.00-1.60元/㎡,。上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比較目前的生活標(biāo)準(zhǔn),、房價及消費(fèi)水平來說相對較低。各區(qū)縣收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍還低于雨城區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，高層住宅平均1.0元/㎡,。

經(jīng)調(diào)查，我市物業(yè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率普遍較低,，商品房小區(qū)平均收繳率僅為60%左右,，少數(shù)小區(qū)還達(dá)不到40%，安置房小區(qū)平均收繳率僅為35%左右,，老舊小區(qū)收費(fèi)率更低,。

二、所做的工作

（一）制定印發(fā)規(guī)范性文件,，規(guī)范物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展,。

近年來，我局根據(jù)有關(guān)法律法規(guī),，結(jié)合實際,，出臺了《雅安市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理指導(dǎo)意見》（雅房〔2011〕8號）、《雅安市房地產(chǎn)管理局關(guān)于實施〈四川省住宅維修資金管理細(xì)則〉的補(bǔ)充規(guī)定》（雅房〔2010〕33號）,、《雅安市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評分細(xì)則》(雅房發(fā)〔2013〕38號)等規(guī)范性文件,，逐步規(guī)范了物業(yè)企業(yè)從業(yè)行為，使物業(yè)管理逐步走上法制化軌道,。

目前,，根據(jù)省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳2月25日印發(fā)《四川省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》（川建行規(guī)〔2020〕2號）的要求，我市正在抓緊擬定《雅安市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》征求意見稿,。  

（二）著力強(qiáng)化宣傳,，努力提高《四川省物業(yè)管理條例》的知曉率。

我市始終堅持開展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳,，通過制作宣傳展板,、懸掛宣傳橫幅、印制宣傳資料等形式開展宣傳活動，努力提高廣大市民對《四川省物業(yè)管理條例》的知曉率,。

（三）規(guī)范住宅專項維修資金支用程序,。

為確保資金安全，市房管局在受理專項維修資金使用備案前要求申請單位提供《住宅專項維修資金使用方案》,、《業(yè)主大會或相關(guān)業(yè)主確認(rèn)證明》,、《住宅專項維修資金使用申請表》和街道辦事處及社區(qū)居民委員會簽署支用意見。通過提前審查相關(guān)材料,，對符合條件,、符合規(guī)定、符合程序的維修工程方同意施工,，堅決杜絕不征求業(yè)主意見擅自施工或征求業(yè)主意見不規(guī)范不全面就施工等現(xiàn)象,，切實維護(hù)廣大業(yè)主權(quán)益，避免出現(xiàn)遺留問題,，確保專項維修資金支用合理透明,。

（四）建立物業(yè)企業(yè)信用檔案考核制度。

按照四川省物業(yè)服務(wù)誠信檔案體系建設(shè)管理的要求,，重點針對我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵法守規(guī),、服務(wù)質(zhì)量、制度建設(shè),、投訴處理,、業(yè)績榮譽(yù)以及項目經(jīng)理履職情況等方面展開考核?？己瞬扇嵉夭榭船F(xiàn)場,、查閱資料、群眾滿意度測評相結(jié)合的方式,，對考核中發(fā)現(xiàn)的問題提出整改意見，責(zé)令限期整改,。

（五）加強(qiáng)對業(yè)主委員會的指導(dǎo),。

按《四川省物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，配合街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府加強(qiáng)對業(yè)主委員會的監(jiān)督和指導(dǎo),，積極協(xié)助社區(qū)協(xié)調(diào)業(yè)主委員會、物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系,，努力促進(jìn)小區(qū)“三位一體”合力的形成,。首先是參與業(yè)主委員會的成立，積極宣傳業(yè)主的權(quán)利義務(wù),，指導(dǎo)成立的程序,，從年齡結(jié)構(gòu)、政治面貌和專業(yè)類型等方面提出合理建議，引導(dǎo)業(yè)主選舉產(chǎn)生知法守法,、熱心公益事業(yè),、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔,，具有社會公信力和一定組織能力的業(yè)主委員會成員,。

（六）開展住宅小區(qū)消防安全隱患大排查。

通過開展住宅小區(qū)消防安全隱患集中排查整治活動,，集中消除一批火災(zāi)隱患,，進(jìn)一步落實消防安全日常管理制度，著力提升住宅小區(qū)消防安全建設(shè)管理水平,。

（七）開展住宅小區(qū)電梯安全隱患大排查,。

組織開展住宅小區(qū)電梯的事故隱患和安全風(fēng)險大排查、大整治,，對排查中發(fā)現(xiàn)的問題要求物業(yè)企業(yè)嚴(yán)格按照質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門的規(guī)定進(jìn)行整改,。對整改不及時或不按相關(guān)規(guī)定整改的物業(yè)企業(yè)，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案上予以記載,。

（八）落實責(zé)任,，大力配合開展創(chuàng)建文明城市工作。

在我市創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的過程中,，按照市委,、市政府對創(chuàng)建文明城市和迎接衛(wèi)生城市檢查工作的要求，各物業(yè)企業(yè)對具體工作進(jìn)行了細(xì)化,，落實到所屬的各個物業(yè)服務(wù)項目,，責(zé)任到崗到人，確保物業(yè)小區(qū)的創(chuàng)建任務(wù)落實到位,。

（九）通力協(xié)作,，積極配合開展整治私搭亂建工作。

按照市政府對拆除私搭亂建工作的具體要求,，各物業(yè)企業(yè)對所管理小區(qū)內(nèi)的違章搭建進(jìn)行了全面排查,，對私自搭建的業(yè)主逐戶登門宣傳，發(fā)放整改通知書,，積極與業(yè)主做好溝通工作,，勸告業(yè)主自行拆除違章搭建。對于拒不拆除的業(yè)主按職責(zé)上報市城管執(zhí)法局并配合進(jìn)行強(qiáng)制拆除,，其中“燈塔魅力印象”,、“建宇國際公館”、“溫州商城”等小區(qū)的私搭亂建拆除工作得到了市政府的肯定,。

三,、存在的問題

（一）老舊小區(qū)規(guī)模偏小，分布零散，建設(shè)遺留問題突出,，難以實施規(guī)范的物業(yè)服務(wù),。

我市老舊小區(qū)規(guī)劃起點不高，缺乏必要的物業(yè)管理用房等公建設(shè)施設(shè)備,，小區(qū)道路,、上下水管道、落水管,、綠化,、路燈、排污管道等年久失修,，甚至損壞無法修復(fù),。這類小區(qū)遺留問題多、規(guī)模小,、分布零散,，業(yè)主有償消費(fèi)觀念不強(qiáng)，缺乏市場主體,，物業(yè)企業(yè)不愿接管,，多數(shù)老舊小區(qū)長期處于無人管問的狀態(tài)，小區(qū)環(huán)境臟亂差的現(xiàn)象普遍存在,。

（二）物業(yè)收費(fèi)普遍偏低,，市場運(yùn)作機(jī)制不完善，經(jīng)營行為不規(guī)范,，多種因素制約物業(yè)企業(yè)發(fā)展,。

一方面物業(yè)行業(yè)是勞動密集型服務(wù)行業(yè)，勞動力成本及其費(fèi)用占企業(yè)總成本80%左右,。近幾年隨著材料,、人工費(fèi)等服務(wù)成本的不斷上漲，企業(yè)經(jīng)營困難,。物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低,，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高,，形成虧損，公平的市場競爭機(jī)制,、良性循環(huán)機(jī)制無法建立,。另一方面本地物業(yè)企業(yè)資質(zhì)低、從業(yè)人員素質(zhì)不高,，缺乏競爭力,制約物業(yè)企業(yè)發(fā)展,。

（三）物業(yè)管理中存在多種矛盾，影響物業(yè)管理工作的正常開展。

一是業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾,，主要表現(xiàn)在業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi),，物業(yè)公司服務(wù)不到位、不規(guī)范,。二是業(yè)主委員會與物業(yè)公司的矛盾,，表現(xiàn)在業(yè)委會操控物業(yè)公司，新舊物業(yè)公司交接難等,。三是業(yè)主與業(yè)委會的矛盾,，表現(xiàn)在業(yè)主大會召集難，涉及小區(qū)的重大事項表決難,，部分業(yè)委會不能代表大多數(shù)業(yè)主正確履行職責(zé),。四是業(yè)委會與街道社區(qū)的矛盾，表現(xiàn)在業(yè)委會抵觸甚至無視街道及社區(qū)的指導(dǎo)和監(jiān)督,，街道及社區(qū)的指導(dǎo)和監(jiān)督蒼白無力,。五是物業(yè)公司與開發(fā)商及專業(yè)經(jīng)營單位的矛盾，表現(xiàn)在物業(yè)公司與開發(fā)商之間的連帶關(guān)系,，物業(yè)公司難以站在公正立場處理糾紛,，物業(yè)公司與供排水、供電,、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位相互推卸責(zé)任,。這些矛盾不解決好，直接影響物業(yè)管理工作的正常開展,。

（四）業(yè)主委員會的運(yùn)行機(jī)制不夠成熟,，難以發(fā)揮作用。

目前,，我市成立業(yè)主委員會的小區(qū)較少,，占總小區(qū)個數(shù)的比例僅為46%。多數(shù)業(yè)主對相關(guān)規(guī)定不了解,，對業(yè)主大會,、業(yè)主委員會缺乏認(rèn)識。小區(qū)召開業(yè)主大會難,，很多是電話告知征求意見,、上門簽字方式確定小區(qū)事宜。目前,，成立了業(yè)委會的小區(qū),，大多數(shù)的業(yè)主委員會處在摸索和逐漸規(guī)范的階段。實際運(yùn)行中,，業(yè)委會存在組織松散,、凝聚力不強(qiáng),、參與度低等問題，甚至有個別業(yè)主委員會及成員把業(yè)委會工作當(dāng)成可以從中“撈好處”的工具,，嚴(yán)重?fù)p害廣大業(yè)主的共同利益,。同時，業(yè)委會的工作得不到支持,，甚至遭受部分不明事理住戶的無端指責(zé)和謾罵,，也導(dǎo)致了業(yè)委會不能有效地發(fā)揮溝通協(xié)調(diào)作用。

（五）機(jī)構(gòu)不健全,，管理部門人員數(shù)量不足,，綜合管理不到位，影響工作開展,。

我市住房中心（原房管局）物業(yè)管理科目前僅有3名工作人員,，由于受編制限制，很難增加工作人員,。截至目前,，其他區(qū)縣均未設(shè)有專門的物業(yè)管理股、室,。經(jīng)了解,，全省多數(shù)市（州）成立了專門的房屋維修資金管理中心,，但我市及縣（區(qū)）目前均未設(shè)立專門的維修資金管理機(jī)構(gòu),，沒有專職負(fù)責(zé)維修資金管理的工作人員，住宅專項維修資金的規(guī)范化管理難以開展,。

相關(guān)職能部門在涉及物業(yè)管理工作上的職責(zé)不明確,，協(xié)調(diào)不順暢。同時,，街道辦事處,、社區(qū)居委會等沒有專門的經(jīng)費(fèi),、未配備相應(yīng)的管理人員,，不能完全按照《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的規(guī)定履行職責(zé),，牽頭、監(jiān)督管理和指導(dǎo)作用發(fā)揮不足,。

四,、下一步工作措施

（一）督促業(yè)主委員會盡職履責(zé)。

《四川省物業(yè)管理條例》已于今年6月１日前完成了修訂的相關(guān)工作,，待正式出臺。其中第四十一,、四十二條對業(yè)主委員會的履責(zé)及工作要求作了明確規(guī)定：（1）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議,，維護(hù)業(yè)主共同權(quán)益；（2）召集業(yè)主大會會議,，報告年度物業(yè)管理實施情況和業(yè)主委員會履職情況,；（3）編制業(yè)主大會年度預(yù)算,、決算方案,，擬定業(yè)主共有部分經(jīng)營、共有資金使用與管理辦法,；（4）制定檔案,、印章、會議,、溝通,、財務(wù)、公示等管理制度并建立相關(guān)檔案,；（5）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,，與解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行交接；（6）聽取業(yè)主,、物業(yè)使用人的意見和建議,，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（7）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用,；（8）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用,、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；（9）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配合行政執(zhí)法機(jī)關(guān)開展執(zhí)法工作,；（10）配合,、支持居（村）民委員會依法履行職責(zé)，并接受社區(qū)黨組織,、居（村）民委員會指導(dǎo)和監(jiān)督,；（11）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責(zé),。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公布下列情況和資料：（1）管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定,；（3）物業(yè)服務(wù)合同；（4）專項維修資金的籌集,、使用情況,；（5）物業(yè)共有部分的使用和經(jīng)營收益的收支情況,；（6）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；（7）應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的其他情況和資料,。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年公示業(yè)主委員會委員,、候補(bǔ)委員、監(jiān)督委員,、業(yè)主代表交納專項維修資金,、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)情況以及停車位使用情況,。業(yè)主可以查閱業(yè)主大會,、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會,、監(jiān)督委員會所有會議資料,，并有權(quán)就物業(yè)管理事項向業(yè)主委員會、監(jiān)督委員會提出詢問,，業(yè)主委員會,、監(jiān)督委員會應(yīng)當(dāng)及時予以答復(fù)。

（二）強(qiáng)化責(zé)任,，加快完善物業(yè)管理體制機(jī)制,。

把推進(jìn)物業(yè)管理作為加強(qiáng)基層社會管理、保障和改善民生的重要任務(wù)擺在突出位置,，充分發(fā)揮轄區(qū)街道辦事處,、社區(qū)居委會在物業(yè)管理中的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督作用,，理順物業(yè)管理各方的權(quán)責(zé)關(guān)系,，完善物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制，真正形成“條塊結(jié)合,、以塊為主,、齊抓共管、協(xié)同推進(jìn)”的工作格局,。

（三）多措并舉,，進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)水平。

一是強(qiáng)化對企業(yè)的監(jiān)管,。定期對住宅小區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查考評,。二是制定和完善普通住宅物業(yè)服務(wù)項目標(biāo)準(zhǔn)。建立起服務(wù)內(nèi)容明確,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范,、收費(fèi)公開透明、按質(zhì)論價的物業(yè)服務(wù)新機(jī)制,。三是建立健全物管矛盾調(diào)解機(jī)制,。綜合運(yùn)用行政調(diào)解,、司法調(diào)解手段，全面調(diào)處小區(qū)管理中的各類矛盾糾紛,；暢通投訴渠道,。四是堅持居民自治與依法治理相結(jié)合。重點加強(qiáng)業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會組建工作的監(jiān)督與指導(dǎo),，提高業(yè)主自我管理能力。五是進(jìn)一步強(qiáng)化住宅專項維修資金使用管理,。進(jìn)一步簡化申請流程,，加快審批速度，方便群眾辦事,，努力破解維修資金使用難的問題,。

（四）創(chuàng)新思路，支持企業(yè)向市場化,、專業(yè)化,、規(guī)模化方向發(fā)展,。

一是逐步解決物業(yè)費(fèi)收繳難問題,，目前全市物業(yè)費(fèi)收繳率低，嚴(yán)重制約了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存與發(fā)展,。下一步要督促企業(yè)提升服務(wù)品質(zhì),，提高業(yè)主滿意度和信任度，讓業(yè)主主動配合物業(yè)費(fèi)的收取工作,；同時積極爭取相關(guān)部門的支持,，積極探索建立物業(yè)費(fèi)收繳速裁機(jī)制，著力破解物業(yè)費(fèi)欠繳問題,。二是建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)動態(tài)評價機(jī)制,。通過物業(yè)管理服務(wù)平臺及各類媒體宣傳優(yōu)秀企業(yè)，懲處并曝光失信企業(yè),，讓廣大業(yè)主有更充分的知情權(quán)和選擇權(quán),，營造一個有利于優(yōu)秀企業(yè)做大做強(qiáng)的市場環(huán)境。三是積極推動物業(yè)管理向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,。

（五）加強(qiáng)宣傳,，進(jìn)一步營造和諧物管氛圍。

進(jìn)一步加大《物業(yè)管理條例》的宣傳力度,，通過加強(qiáng)宣傳,，進(jìn)一步理順物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，引導(dǎo)業(yè)主增強(qiáng)契約意識和消費(fèi)意識,，使社會各界了解,、理解進(jìn)而支持物業(yè)管理,，為行業(yè)發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境。

（六）探索以“雙誠信”管理模式促進(jìn)物業(yè)服務(wù)水平提升,。

一方面指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平,，贏得業(yè)主滿意和支持，另一方面也要大力宣傳業(yè)主依法守信,、積極主動繳納應(yīng)繳費(fèi)用,，形成物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的“親型”關(guān)系、和諧關(guān)系,。

（七）探索將不按時繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)人員納入社會誠信體系黑名單,。

對于無故拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，下一步我局將會同法院,、銀行等相關(guān)部門探索實施以下措施,，一定程度上限制惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)等行為的發(fā)生。一是對于逾期未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向人民法院起訴或者按約定申請仲裁,。二是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于公布失信被執(zhí)行人名單信息的若干規(guī)定》，經(jīng)人民法院審理確定屬于無故拖欠物業(yè)費(fèi),，被執(zhí)行人具有履行能力而不履行生效法律文書確定的義務(wù)的,，人民法院將其納入失信被執(zhí)行人名單，通過媒體,、網(wǎng)站,、電視等渠道向社會統(tǒng)一公布，向征信機(jī)構(gòu)和政府相關(guān)部門通報,，失信被執(zhí)行人是國家工作人員的,，將其失信情況通報其所在單位。三是按照國家發(fā)展改革委等44個部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于對失信被執(zhí)行人實施聯(lián)合懲戒的合作備忘錄》（發(fā)改財金〔2016〕141號）精神,，失信被執(zhí)行人在乘坐飛機(jī),、列車軟臥、入住星級酒店等高消費(fèi)行為,、擔(dān)任國有企業(yè)法定代表人等方面將受到限制,。通過上述管理及信用懲戒措施，一定程度上限制了惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)等行為的發(fā)生,。

感謝王瑞華委員對我市物業(yè)管理工作提出的意見和建議,，歡迎繼續(xù)對我們的工作進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。

雅安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2020年8月10日