羅穎委員:

您提出的《關于對我市物業(yè)管理進行集中整頓治理的建議》(第61號提案)收悉,現(xiàn)答復如下:

一、我市物業(yè)服務行業(yè)現(xiàn)狀

我市物業(yè)服務行業(yè)起步較晚,2005年以后才逐步出現(xiàn)較為正規(guī)的物業(yè)服務企業(yè),開始推行社會化的物業(yè)服務。近年來,在市委、市政府的高度重視下,我市物業(yè)服務行業(yè)得到了明顯發(fā)展,并逐步走向制度化、規(guī)范化軌道。

截至2019年4月底,全市注冊及備案的物業(yè)企業(yè)(含外地)共110家,其中本地物業(yè)企業(yè)73家,外地入雅的物業(yè)企業(yè)37家。全市物業(yè)服務行業(yè)從業(yè)人員近9000人。

全市實施社會化物業(yè)管理的住宅小區(qū)112個,其中,雨城區(qū)65個、名山區(qū)18個、天全縣5個、蘆山縣4個、寶興縣1個、滎經(jīng)縣8個、漢源縣5個、石棉縣6個;實施物業(yè)服務面積630多萬平方米,其中雨城區(qū)520多萬平方米,物業(yè)服務覆蓋率39%,其中獲得“省級物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”項目1個(雅安市行政中心)。

二、存在的問題

我市物業(yè)管理工作存在的問題,主要表現(xiàn)在以下幾個方面:

(一)老舊小區(qū)規(guī)模偏小,分布零散,建設遺留問題突出,難以實施規(guī)范的物業(yè)服務。

我市老舊小區(qū)規(guī)劃起點不高,缺乏必要的物業(yè)管理用房等公建設施設備,小區(qū)道路、上下水管道、落水管、綠化、路燈、排污管道等年久失修,甚至損壞無法修復。這類小區(qū)遺留問題多、規(guī)模小、分布零散,業(yè)主有償消費觀念不強,缺乏市場主體,物業(yè)企業(yè)不愿接管,多數(shù)老舊小區(qū)長期處于無人管問的狀態(tài),小區(qū)環(huán)境臟亂差的現(xiàn)象普遍存在。

(二)物業(yè)收費普遍偏低,市場運作機制不完善,物業(yè)企業(yè)資質低,多種因素制約物業(yè)企業(yè)發(fā)展。

一方面物業(yè)行業(yè)是勞動密集型服務行業(yè),勞動力成本及其費用占企業(yè)總成本80%左右。近幾年隨著材料、人工費等服務成本的不斷上漲,導致企業(yè)經(jīng)營困難。收費難問題也一直困擾企業(yè)。另一方面本地物業(yè)企業(yè)資質低、從業(yè)人員素質不高,缺乏競爭力,制約物業(yè)企業(yè)發(fā)展。

(三)物業(yè)管理中存在多種矛盾,影響物業(yè)管理工作的正常開展。

一是業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾,主要表現(xiàn)在業(yè)主拒交物業(yè)服務費,物業(yè)公司服務不到位、不規(guī)范。二是業(yè)主委員會與物業(yè)公司的矛盾,表現(xiàn)在業(yè)委會操控物業(yè)公司,新舊物業(yè)公司交接難等。三是業(yè)主與業(yè)委會的矛盾,表現(xiàn)在業(yè)主大會召集難,涉及小區(qū)的重大事項表決難,業(yè)委會不能代表大多數(shù)業(yè)主正確履行職責。四是業(yè)委會與街道社區(qū)的矛盾,表現(xiàn)在業(yè)委會抵觸甚至無視街道及社區(qū)的指導和監(jiān)督,街道及社區(qū)的指導和監(jiān)督蒼白無力。五是物業(yè)公司與開發(fā)商及專業(yè)經(jīng)營單位的矛盾,表現(xiàn)在物業(yè)公司與開發(fā)商之間的連帶關系,物業(yè)公司難以站在公正立場處理糾紛,物業(yè)公司與供排水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位相互推卸責任。這些矛盾不解決好,直接影響物業(yè)管理工作的正常開展。

(四)機構不健全,管理部門人員不足,綜合管理不到位,影響工作開展。

市房管局物業(yè)管理科負責全市物業(yè)管理的指導工作、雨城區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理工作、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理工作、既有住宅電梯增設工作、創(chuàng)衛(wèi)工作及住宅專項維修資金的支取審核工作。工作量大,目前僅有3名工作人員,由于受房管局編制限制,很難增加工作人員。截至2018年底,其他區(qū)縣還未設有專門的物業(yè)管理科室。經(jīng)了解,全省多數(shù)市州成立了專門的房屋維修資金管理中心,但我市及區(qū)(縣)目前還未設立專門的維修資金管理機構,沒有專職負責維修資金管理的工作人員,住宅專項維修資金的規(guī)范化管理難以開展。

相關職能部門在涉及物業(yè)管理工作上的職責不明確,協(xié)調(diào)不順暢。同時,街道辦事處、社區(qū)居委會等沒有專門的經(jīng)費、配備相應的管理人員,不能完全按照《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會規(guī)程》的規(guī)定履行職責,牽頭、監(jiān)督管理和指導作用發(fā)揮不足。

三、我局今后的工作重點

針對我市物業(yè)服務行業(yè)存在的問題,我局將主要做好以下幾項工作:

(一)加強物業(yè)服務企業(yè)的管理。我局將嚴格按照《四川省物業(yè)管理條例》的規(guī)定,對全市物業(yè)服務企業(yè)的信用檔案進行嚴格管理。我局將積極組織物業(yè)服務企業(yè)學習物業(yè)管理相關規(guī)章制度,幫助物業(yè)服務企業(yè)強化自身企業(yè)素質,協(xié)助企業(yè)推進行業(yè)誠信體系建設,引導物業(yè)服務企業(yè)開展服務承諾、履行社會責任,確保物業(yè)服務質價相符,努力構建和維護良好的物業(yè)服務市場秩序。引導物業(yè)服務企業(yè)改進員工管理,加強員工職業(yè)技能培訓和職業(yè)道德建設,規(guī)范從業(yè)人員服務行為。

對服務不到位且不積極配合整改的物業(yè)企業(yè)進行嚴格整頓,必要時,將暫停該物業(yè)公司從事物業(yè)服務活動。

(二)樹立企業(yè)物業(yè)服務意識和業(yè)主自治意識。現(xiàn)階段,我市廣大市民、購房人對物業(yè)服務還不是很了解和接受,物業(yè)服務意識尚未形成,加上物業(yè)服務企業(yè)服務質量有待提高,因此造成不少物業(yè)服務糾紛。對此,我局將加大力度協(xié)助街道辦幫助小區(qū)成立業(yè)主委員會,鼓勵業(yè)主對物業(yè)管理工作進行自治。協(xié)同街道辦處理好業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)之間的矛盾糾紛。維持良好的物業(yè)服務供需環(huán)境。

(三)切實加強行業(yè)監(jiān)管。按照立足當前、著眼長遠、綜合治理、務求實效的總體目標,切實發(fā)揮行業(yè)行政主管部門監(jiān)管作用,依法開展物業(yè)服務行業(yè)違法違規(guī)行為專項整治,推進物業(yè)管理制度化、法制化、規(guī)范化建設,促進企業(yè)增強服務意識,融洽業(yè)主與物業(yè)企業(yè)關系。對管理混亂、服務質量差、社會形象差的物業(yè)企業(yè)依法予以處罰并列入企業(yè)不良信用信息;對管理規(guī)范、服務標準、信用良好的企業(yè),進行重點扶持培育。通過專項整治、獎優(yōu)罰劣,實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)自身建設、服務行為進一步規(guī)范,使物業(yè)企業(yè)違法違規(guī)行為、業(yè)主違法違約行為、物業(yè)服務糾紛得到明顯減少,群眾反映強烈的問題得到有效整改,推動全市物業(yè)服務水平發(fā)展。

(四)進一步完善小區(qū)配套設施。對小區(qū)配套設施不完善等問題,我局相關業(yè)務科室進行了認真研究,包括綠地、道路、全民健身活動場所、停車場(庫)、物業(yè)管理、社區(qū)辦公等功能性用房和公共空間。我市建設用地地塊出讓前須按照《雅安市規(guī)劃管理技術規(guī)定》對配套設施進行規(guī)定并作為土地出讓條件,在后期方案審查以及竣工驗收環(huán)節(jié)均會嚴格按照地塊出讓時規(guī)定的條件進行審核驗收,確保配套設施的配置和控制指標符合相關規(guī)定。

(五)對小區(qū)成立業(yè)主委員會給予更大的協(xié)助和支持。為更好地保障小區(qū)業(yè)主的權益,推動業(yè)主委員會的建立,按照《四川省物業(yè)管理條例》的規(guī)定,我局將會同街道辦事處組織物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主委員會成立的具體操作流程以及相關知識進行宣傳和培訓,讓物業(yè)企業(yè)充分認識成立業(yè)主委員會的意義和重要性。督促物業(yè)企業(yè)立足和諧開展物業(yè)服務工作,與業(yè)主委員會共同營造溫馨的社區(qū)環(huán)境,努力開創(chuàng)物業(yè)服務新局面。對于物業(yè)企業(yè)以非法或不正當手段阻撓業(yè)主委員會成立的情況,經(jīng)調(diào)查核實后,將對物業(yè)企業(yè)進行嚴肅處理,同時作為反面教材組織物業(yè)行業(yè)進行學習。情節(jié)嚴重的,將列為掃黑除惡中的亂象上報相關部門。

我局將嚴格按照《中華人民共和國物權法》和《四川省物業(yè)管理條例》的規(guī)定,積極做好本職工作,為我市物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展盡職盡責。同時,歡迎和感謝貴委員對我市物業(yè)服務行業(yè)的監(jiān)督和指導。

(聯(lián)系人:彭浩,聯(lián)系電話:13981612626)