物業(yè)管理作為城市發(fā)展的一個(gè)重要組成部分,，事關(guān)新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程和質(zhì)量，事關(guān)廣大業(yè)主群眾的切身利益,，事關(guān)城鎮(zhèn)居民生活與工作的安全,、舒適、文明,、和諧?，F(xiàn)就我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、存在的問題及對(duì)策作簡要分析,。

一,、我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)基本情況

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和從業(yè)人員情況。截至2016年10月底,，全市注冊(cè)及備案的物業(yè)企業(yè)（含外地）共81家,，其中本地物業(yè)企業(yè)60家，外地入雅的物業(yè)企業(yè)21家,。資質(zhì)情況：一級(jí)資質(zhì)6家（外地企業(yè)）,，二級(jí)資質(zhì)8家（本市2家），三級(jí)資質(zhì)67家（含暫定三級(jí)12家）,。全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員近8000人,；實(shí)施社會(huì)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)88個(gè),，其中，雨城區(qū)51個(gè),、名山區(qū)13個(gè),、天全縣4個(gè)、蘆山縣2個(gè),、寶興縣1個(gè),、滎經(jīng)縣6個(gè)、漢源縣5個(gè),、石棉縣6個(gè),；實(shí)施物業(yè)服務(wù)面積626多萬平方米，其中雨城區(qū)516多萬平方米,，物業(yè)服務(wù)覆蓋率38.5%,，獲得“省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”項(xiàng)目1個(gè)(雅安市行政中心)。

（二）物業(yè)服務(wù)執(zhí)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)情況,。從2014年8月起,，雨城區(qū)前期物業(yè)服務(wù)和保障性住房前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)（按服務(wù)等級(jí)級(jí)別收費(fèi)）：一級(jí)0.40元/㎡，二級(jí)0.60-1.00元/㎡,，三級(jí)0.80-1.30元/㎡,，四級(jí)1.00-1.60元/㎡，較符合當(dāng)前市場(chǎng)的收費(fèi)實(shí)際,。各物業(yè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率普遍較低,，平均收繳率僅為60%左右，少數(shù)小區(qū)還達(dá)不到40%,，如“溫州商城”住宅小區(qū)等,。

（三）住宅專項(xiàng)維修資金的歸集和使用情況。截至10月,，全市住宅專項(xiàng)維修資金的繳交余額為8480余萬元,，累計(jì)支出320余萬元。除漢源縣（因新縣城房屋未辦證）外其余縣（區(qū)）均已開展住宅專項(xiàng)維修資金的繳交業(yè)務(wù),。

（四）物業(yè)管理行政主管部門機(jī)構(gòu)設(shè)置情況,。截至目前，除市房管局在2015年底成立物業(yè)管理科外,，全市各縣（區(qū)）均未設(shè)置物業(yè)服務(wù)行業(yè)管理機(jī)構(gòu),。近年來，我市住宅小區(qū)不斷增加,，維修資金的數(shù)額不斷增多,，但各縣（區(qū)）均沒有成立住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)，住宅專項(xiàng)維修資金的規(guī)范化管理難以開展,。

二,、物業(yè)管理工作目前存在的問題

近年來,，雖然我市物業(yè)管理工作取得了一定成效，但仍存在物業(yè)管理滯后,、建管之間缺乏有效銜接,、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇機(jī)制尚未建立等問題，主要表現(xiàn)以下幾方面：

（一）老舊小區(qū)建設(shè)遺留問題突出,，難以實(shí)施規(guī)范的物業(yè)服務(wù),。我市老舊小區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)不高，缺乏必要的物業(yè)管理用房等公建設(shè)施設(shè)備,。這類小區(qū)遺留問題多,、規(guī)模小,、分布零散,，業(yè)主有償消費(fèi)觀念不強(qiáng)，缺乏市場(chǎng)主體,，物業(yè)企業(yè)不愿接管,，多數(shù)老舊小區(qū)長期處于無人管問的狀態(tài)，小區(qū)環(huán)境臟亂差的現(xiàn)象普遍存在,。

（二）物業(yè)繳費(fèi)率偏低,，市場(chǎng)運(yùn)作不完善，物業(yè)企業(yè)資質(zhì)低,，多種因素制約物業(yè)企業(yè)發(fā)展,。一是物業(yè)服務(wù)行業(yè)成本不斷上漲，收費(fèi)難問題也一直困擾企業(yè),，多種原因使物業(yè)服務(wù)企業(yè)走上了收費(fèi)率低,，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)降低的惡性循環(huán)。二是本地物業(yè)企業(yè)資質(zhì)低,、從業(yè)人員素質(zhì)不高,，缺乏管理手段和競(jìng)爭(zhēng)能力。三是企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng),。有些企業(yè)將自己定位為管理者,，沒有認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的核心是服務(wù)，致使我市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差,。

(三)前期物業(yè)管理存在矛盾,，業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng)。有的開發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售,，對(duì)物業(yè)管理做一些不切實(shí)際的承諾,。由于缺乏嚴(yán)格的物業(yè)承接手續(xù)，物業(yè)使用過程中暴露出來的問題責(zé)任不清,，損害了業(yè)主權(quán)益,，業(yè)主以不交物業(yè)費(fèi)進(jìn)行抗?fàn)?，加劇了業(yè)主與企業(yè)的矛盾。同時(shí)部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不夠,，不主動(dòng)參與小區(qū)管理,，也不支持業(yè)主委員會(huì)工作。

(四)業(yè)主委員會(huì)成立難,，業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行機(jī)制不健全,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，雨城區(qū)備案的業(yè)主委員會(huì)僅有24個(gè),，約占物業(yè)服務(wù)住宅小區(qū)總數(shù)的40%,，大多數(shù)小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)。一是業(yè)主的維權(quán)意識(shí),、法律意識(shí)較差,，召開業(yè)主大會(huì)、制定業(yè)主公約時(shí)均無人參與,。二是缺乏對(duì)業(yè)主委員會(huì)的有效制約和監(jiān)督機(jī)制,。三是業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，沒有實(shí)質(zhì)性的權(quán)利,，工作難度較大,。

（五）職能部門履行法定責(zé)任不到位。一是職能劃分不明晰,，屬地管理未落實(shí),。二是職能部門協(xié)調(diào)配合不好，政府牽頭及各部門有效配合的體制和機(jī)制還不夠完善,。三是街道,、社區(qū)的管理職能落實(shí)不好，基層組織與業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三者之間相互促進(jìn),、相互監(jiān)督、共建和諧小區(qū)的機(jī)制尚未有效形成,。

三,、物業(yè)管理工作措施與建議

物業(yè)管理行業(yè)是隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是住房制度改革而出現(xiàn)的一個(gè)新興行業(yè),。是否具有一個(gè)機(jī)能健全,、運(yùn)行良好的物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)，已成為衡量房地產(chǎn)業(yè)成熟程度的重要標(biāo)志,，也關(guān)乎廣大群眾日常生活質(zhì)量,。怎樣做好這項(xiàng)工作，值得認(rèn)真思考與探索。

（一）進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)水平,。一是強(qiáng)化企業(yè)監(jiān)管,，定期對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查考評(píng)。二是完善普通住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn),。建立起服務(wù)內(nèi)容明確,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、收費(fèi)公開透明,、按質(zhì)論價(jià)的物業(yè)服務(wù)新機(jī)制,。三是健全物管矛盾調(diào)解機(jī)制。綜合運(yùn)用行政調(diào)解,、司法調(diào)解手段,，全面調(diào)處小區(qū)管理中的各類矛盾糾紛。四是堅(jiān)持居民自治與依法治理相結(jié)合,，引導(dǎo)業(yè)主依法,、理性、有序參與物業(yè)管理,。五是進(jìn)一步強(qiáng)化住宅專項(xiàng)維修資金使用管理,。

（二）支持企業(yè)向市場(chǎng)化,、專業(yè)化,、規(guī)模化方向發(fā)展,。一是逐步解決物業(yè)費(fèi)收繳難問題,，目前全市物業(yè)費(fèi)收繳率低，嚴(yán)重制約了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存與發(fā)展,，下一步要積極探索建立物業(yè)費(fèi)收繳速裁機(jī)制,，著力破解物業(yè)費(fèi)欠繳問題。二是建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)機(jī)制,。通過物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)及各類媒體,，宣傳優(yōu)秀企業(yè)，懲處并曝光失信企業(yè),，營造一個(gè)有利于優(yōu)秀企業(yè)做大做強(qiáng)的市場(chǎng)環(huán)境,。

（三）強(qiáng)化和諧物管氛圍。進(jìn)一步加大《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》的宣傳力度,，進(jìn)一步理順物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系,，引導(dǎo)業(yè)主增強(qiáng)契約意識(shí)和消費(fèi)意識(shí)，使社會(huì)各界了解,、理解進(jìn)而支持物業(yè)管理,，為行業(yè)發(fā)展?fàn)I造良好社會(huì)環(huán)境。

（四）完善物業(yè)管理機(jī)制,，將物業(yè)服務(wù)業(yè)納入本地現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,。把推進(jìn)物業(yè)管理工作作為加強(qiáng)基層社會(huì)管理,、保障和改善民生的重要任務(wù)擺在突出位置，充分發(fā)揮轄區(qū)街道辦事處,、社區(qū)居委會(huì)在物業(yè)管理中的指導(dǎo),、協(xié)調(diào)和監(jiān)督作用，理順物業(yè)管理各方的權(quán)責(zé)關(guān)系,，完善物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制,，真正形成“條塊結(jié)合、以塊為主,、齊抓共管,、協(xié)同推進(jìn)”的工作格局。按照省住建廳“十三五”規(guī)劃,，將物業(yè)服務(wù)業(yè)納入本地現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,，制定扶持政策，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)更好,、更快發(fā)展,。