隨著住房制度改革的不斷深入和住宅建設(shè)總量的持續(xù)增長,，我市物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速,。物業(yè)管理作為城市發(fā)展的一個重要組成部分,，事關(guān)新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程和質(zhì)量,，事關(guān)廣大業(yè)主群眾的切身利益，事關(guān)城鎮(zhèn)居民生活與工作的安全,、舒適,、文明、和諧,。此文就我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,、存在的問題及下一步工作措施作簡要分析。

一,、我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)基本情況

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和從業(yè)人員情況,。

截至2016年7月底，全市注冊及備案的物業(yè)企業(yè)（含外地）共81家,，其中本地物業(yè)企業(yè)60家,，外地入雅的物業(yè)企業(yè)21家。資質(zhì)情況：一級資質(zhì)6家（外地企業(yè)）,，二級資質(zhì)8家（本市2家）,，三級資質(zhì)67家（含暫定三級12家）。全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員近8000人,。

全市實施社會化物業(yè)管理的住宅小區(qū)86個,，其中，雨城區(qū)49個,、名山區(qū)13個,、天全縣4個、蘆山縣2個,、寶興縣1個,、滎經(jīng)縣6個、漢源縣5個、石棉縣6個,；實施物業(yè)服務(wù)面積620多萬平方米,，其中雨城區(qū)510多萬平方米，物業(yè)服務(wù)覆蓋率38%,，其中獲得“省級物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”項目1個(《雅安市行政中心》),。

（二）物業(yè)服務(wù)執(zhí)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)情況。

從2014年8月起,，雨城區(qū)前期物業(yè)服務(wù)和保障性住房前期物業(yè)服務(wù)等級政府指導(dǎo)價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（雨發(fā)改價格〔2014〕18號）,，分為四級標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)（按服務(wù)等級級別收費(fèi)，不是按資質(zhì)等級收費(fèi)）：一級0.40元/㎡,，二級0.60-1.00元/㎡,，三級0.80-1.30元/㎡，四級1.00-1.60元/㎡,，較符合當(dāng)前市場的收費(fèi)實際,。 

各物業(yè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率普遍較低，平均收繳率僅為60%左右,，少數(shù)小區(qū)還達(dá)不到40%,，如“溫州商城”住宅小區(qū)等。

（三）住宅專項維修資金的歸集和使用情況,。

截至2016年8月,，全市住宅專項維修資金的繳交余額為8500多萬元，累計支出300多萬元,。除漢源縣（因新縣城房屋未辦證）外其余縣（區(qū)）均已開展住宅專項維修資金的繳交業(yè)務(wù),。

（四）物業(yè)管理行政主管部門機(jī)構(gòu)設(shè)置情況。

截至目前,，除市房管局在2015年底成立物業(yè)管理科（只有2人）外,，全市各區(qū)縣均沒有設(shè)置物業(yè)管理行業(yè)管理機(jī)構(gòu)。近年來,，我市住宅建設(shè)發(fā)展較快,，維修資金的數(shù)額不斷增多，但全市各區(qū)縣均沒有成立住宅專項維修資金管理機(jī)構(gòu),，若維修資金管理不到位,，將影響業(yè)主切身利益，也不利于社會穩(wěn)定,。

二,、物業(yè)管理工作目前存在的問題

物業(yè)管理工作取得了一定成效，但仍存在一些問題,，物業(yè)管理中的矛盾和糾紛仍在一定范圍內(nèi)存在,，《四川省物業(yè)管理條例》的一些規(guī)定未得到有效落實,，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）老舊小區(qū)規(guī)模偏小，分布零散,，建設(shè)遺留問題突出,，難以實施規(guī)范的物業(yè)服務(wù)。

我市老舊小區(qū)規(guī)劃起點不高,，缺乏必要的物業(yè)管理用房等公建設(shè)施設(shè)備,，小區(qū)道路、上下水管道,、落水管,、綠化、路燈,、排污管道等年久失修,，甚至損壞無法修復(fù)。這類小區(qū)遺留問題多,、規(guī)模小,、分布零散，業(yè)主有償消費(fèi)觀念不強(qiáng),，缺乏市場主體,，物業(yè)企業(yè)不愿接管,，多數(shù)老舊小區(qū)長期處于無人管問的狀態(tài),，小區(qū)環(huán)境臟亂差的現(xiàn)象普遍存在。

（二）物業(yè)收費(fèi)普遍偏低,，市場運(yùn)作機(jī)制不完善,，物業(yè)企業(yè)資質(zhì)低，多種因素制約物業(yè)企業(yè)發(fā)展,。

一方面物業(yè)行業(yè)是勞動密集型服務(wù)行業(yè),，勞動力成本及其費(fèi)用占企業(yè)總成本80%左右。近幾年隨著材料,、人工費(fèi)等服務(wù)成本的不斷上漲,，使企業(yè)經(jīng)營困難。收費(fèi)難問題也一直困擾企業(yè),。一是業(yè)主認(rèn)為服務(wù)沒有達(dá)到自己的要求,，拒交物業(yè)費(fèi);二是有的空房戶認(rèn)為不住，就可以不交物業(yè)費(fèi);三是部分住戶以困難為由不交費(fèi),，個別業(yè)主甚至惡意拖欠物業(yè)費(fèi),。多種原因使物業(yè)服務(wù)企業(yè)背上了沉重的包袱，甚至走上了收費(fèi)率低,，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)降低的惡性循環(huán),，影響了我市物業(yè)管理工作的持續(xù)健康發(fā)展,。另一方面本地物業(yè)企業(yè)資質(zhì)低、從業(yè)人員素質(zhì)不高,，缺乏競爭力,。據(jù)相關(guān)資料顯示，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員構(gòu)成中,，高中,、初中及以下的分別為57.6％和12.6％，大專以上的僅為29.7％,，而我市低學(xué)歷的從業(yè)人員所占比例更高,。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)把物業(yè)服務(wù)僅僅看成是簡單的保安及清潔工作，未進(jìn)行必要的專業(yè)培訓(xùn)和人才儲備,，大多使用臨時招聘人員,。由于待遇低，造成人員變動頻繁,，更留不住人才,。同時，企業(yè)服務(wù)意識不強(qiáng),，有些企業(yè)負(fù)責(zé)人不認(rèn)真學(xué)習(xí)《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī),，不清楚自己該履行的義務(wù)和承擔(dān)的責(zé)任。個別企業(yè)把自己凌駕于業(yè)主之上,，認(rèn)為自己是管理者,，業(yè)主是被管理者。

由于本市企業(yè)資質(zhì)低,，近年來市區(qū)投入使用的新樓盤,，開發(fā)企業(yè)在選聘前期物業(yè)企業(yè)時，要求企業(yè)資質(zhì)在二級以上,，將本地物業(yè)企業(yè)（均為三級資質(zhì)）全部排除在外,。本地物業(yè)企業(yè)只能待外地企業(yè)經(jīng)營完第一年后才能接手。

（三）前期物業(yè)管理存在矛盾,，業(yè)主參與意識不強(qiáng),，依法自治、契約意識還需增強(qiáng),，未能與企業(yè)良性互動,，普遍存在“對立”情緒。

有的開發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售,，對物業(yè)管理做一些不切實際的承諾,；個別開發(fā)商不能嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃，物業(yè)服務(wù)用房,、公共活動用房配備不到位,，小區(qū)道路,、圍墻、視頻監(jiān)控等未能及時配套,。由于缺乏嚴(yán)格的物業(yè)承接手續(xù),，物業(yè)使用過程中暴露出來的問題責(zé)任不清，損害了業(yè)主權(quán)益,，很多業(yè)主將上述問題轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)服務(wù)企業(yè)頭上,，業(yè)主以不交物業(yè)費(fèi)進(jìn)行抗?fàn)帲觿×藰I(yè)主與企業(yè)的矛盾,，為后期的物業(yè)管理埋下了隱患,。部分業(yè)主只要不涉及自身利益就不愿意、不主動參與小區(qū)管理,，也不支持業(yè)主委員會工作,，對物業(yè)管理認(rèn)識不夠，與企業(yè)互動性差,、溝通不暢,，不主動協(xié)調(diào)解決企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，未能發(fā)揮應(yīng)有的作用,，企業(yè)和主業(yè)普遍存在“對立”情緒,。

（四）業(yè)主委員會成立難，業(yè)主委員會運(yùn)行機(jī)制還不健全,。

目前雨城區(qū)備案的業(yè)主委員會有24個,，約占物業(yè)服務(wù)住宅小區(qū)總數(shù)的40%，大多數(shù)小區(qū)未成立業(yè)主委員會,。

一方面,，由于業(yè)主的維權(quán)意識,、法律意識較差,，召開業(yè)主大會、制定業(yè)主公約時均無人參與,。部分業(yè)主對業(yè)委會產(chǎn)生的程序,、權(quán)利、職責(zé),、作用認(rèn)識不足,，有些形同虛設(shè)，很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用,。另一方面由于缺乏對業(yè)主委員會的有效制約和監(jiān)督機(jī)制,，個別成員任意決定業(yè)主共同事務(wù)，損害了其他業(yè)主利益或業(yè)主的共同利益;同時業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),，沒有實質(zhì)性的權(quán)利,，工作難度較大,。

（五）機(jī)構(gòu)不健全，管理部門人員數(shù)量不足,，綜合管理不到位,，影響工作開展。

雅安市房地產(chǎn)管理局物業(yè)管理科負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的指導(dǎo)工作和雨城區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理工作及住宅專項維修資金的支取審核工作,，工作量很大,，但目前僅有兩名工作人員，由于受房管局編制限制,，很難增加工作人員,。截至2016年7月底，其他區(qū)縣還未設(shè)有專門的物業(yè)管理科（處,、室）,。經(jīng)了解，全省多數(shù)市州成立了專門的房屋維修資金管理中心,，但我市及區(qū)（縣）目前還未設(shè)立專門的維修資金管理機(jī)構(gòu),，沒有專職負(fù)責(zé)維修資金管理的工作人員，住宅專項維修資金的規(guī)范化管理難以開展,。

相關(guān)職能部門在涉及物業(yè)管理工作上的職責(zé)不明確,，協(xié)調(diào)不順暢。同時,，街道辦事處,、社區(qū)居委會等沒有專門的經(jīng)費(fèi)，未配備相應(yīng)的管理人員,，不能完全按照《物業(yè)管理條例》,、《業(yè)主大會規(guī)程》的規(guī)定履行職責(zé)，牽頭,、監(jiān)督管理和指導(dǎo)作用發(fā)揮不足,。

三、物業(yè)管理工作措施與建議

物業(yè)管理工作是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程,，它是基層民主自治制度的基礎(chǔ)和平臺,，是社會治理的基礎(chǔ)和平臺，怎樣做好這項工作,，值得認(rèn)真思考與探索,。

（一）強(qiáng)化責(zé)任，加快完善物業(yè)管理體制機(jī)制,。把推進(jìn)物業(yè)管理工作作為加強(qiáng)基層社會管理,、保障和改善民生的重要任務(wù)擺在突出位置，充分發(fā)揮轄區(qū)街道辦事處,、社區(qū)居委會在物業(yè)管理中的指導(dǎo),、協(xié)調(diào)和監(jiān)督作用,，理順物業(yè)管理各方的權(quán)責(zé)關(guān)系，完善物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制,，真正形成“條塊結(jié)合,、以塊為主、齊抓共管,、協(xié)同推進(jìn)”的工作格局,。

（二）多措并舉，進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)水平,。一是強(qiáng)化對企業(yè)的監(jiān)管,。定期對住宅小區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查考評，對物業(yè)服務(wù)不規(guī)范行為,、群眾反映強(qiáng)烈的企業(yè),，堅決依法嚴(yán)肅查處；二是制定和完善普通住宅物業(yè)服務(wù)項目標(biāo)準(zhǔn),。建立起服務(wù)內(nèi)容明確,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、收費(fèi)公開透明,、按質(zhì)論價的物業(yè)服務(wù)新機(jī)制,，使廣大業(yè)主明白消費(fèi)，合法維權(quán),。三是建立健全物管矛盾調(diào)解機(jī)制,。綜合運(yùn)用行政調(diào)解、司法調(diào)解手段,，全面調(diào)處小區(qū)管理中的各類矛盾糾紛,；暢通投訴渠道，在住宅小區(qū)設(shè)立投訴箱,，方便業(yè)主反映問題,，并督促企業(yè)及時妥善處理業(yè)主投訴，力爭矛盾糾紛第一時間解決,。四是堅持居民自治與依法治理相結(jié)合,。重點加強(qiáng)業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會組建工作的監(jiān)督與指導(dǎo)，提高業(yè)主自我管理能力,，引導(dǎo)業(yè)主依法、理性,、有序參與物業(yè)管理,，進(jìn)一步發(fā)揮業(yè)委會和物管會的正能量。五是進(jìn)一步強(qiáng)化住宅專項維修資金使用管理,。進(jìn)一步簡化申請流程,，加快審批速度,，方便群眾辦事，努力破解維修資金使用難問題,。

（三）創(chuàng)新思路,，支持企業(yè)向市場化、專業(yè)化,、規(guī)?；较虬l(fā)展。一是逐步解決物業(yè)費(fèi)收繳難問題,，目前全市物業(yè)費(fèi)收繳率低,，嚴(yán)重制約了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存與發(fā)展。下一步要督促企業(yè)提升服務(wù)品質(zhì),，提高業(yè)主滿意度和信任度,，讓業(yè)主主動配合物業(yè)費(fèi)的收取工作；同時積極爭取相關(guān)部門的支持,，積極探索建立物業(yè)費(fèi)收繳速裁機(jī)制,，著力破解物業(yè)費(fèi)欠繳問題。二是建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)動態(tài)評價機(jī)制,。通過物業(yè)管理服務(wù)平臺及各類媒體,，宣傳優(yōu)秀企業(yè)，懲處并曝光失信企業(yè),，讓廣大業(yè)主有更充分的知情權(quán)和選擇權(quán),，營造一個有利于優(yōu)秀企業(yè)做大做強(qiáng)的市場環(huán)境。三是積極推動物業(yè)管理向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,。

（四）加強(qiáng)宣傳,，進(jìn)一步營造和諧物管氛圍。進(jìn)一步加大《四川省物業(yè)管理條例》的宣傳力度,。采取報紙,、廣播、電視,、網(wǎng)絡(luò)等各類媒體開展物業(yè)管理宣傳工作,，解讀物業(yè)管理政策，分析典型案例,，客觀公正地宣傳報道物業(yè)管理工作,。通過加強(qiáng)宣傳工作，進(jìn)一步理順物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系,，引導(dǎo)業(yè)主增強(qiáng)契約意識和消費(fèi)意識,，使社會各界了解、理解進(jìn)而支持物業(yè)管理，為行業(yè)發(fā)展?fàn)I造良好社會環(huán)境,。