第一條 為規(guī)范國有土地上房屋征收評估活動,，保證房屋征收評估結(jié)果客觀公平,，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》,，制定本辦法,。

第二條 評估國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值,，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格,，以及對相關(guān)評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評估和鑒定,，適用本辦法。

第三條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu),、房地產(chǎn)估價師,、房地產(chǎn)價格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀,、公正地開展房屋征收評估,、鑒定工作，并對出具的評估,、鑒定意見負(fù)責(zé),。

任何單位和個人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動,。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的,，應(yīng)當(dāng)回避。

第四條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的,，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定,，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定,。具體辦法由省,、自治區(qū)、直轄市制定,。

房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求,、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù),。

第五條 同一征收項(xiàng)目的房屋征收評估工作,，原則上由一家房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的,，可以由兩家以上房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān),。

兩家以上房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的,，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)為牽頭單位,；牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)就評估對象、評估時點(diǎn),、價值內(nèi)涵,、評估依據(jù)、評估假設(shè),、評估原則,、評估技術(shù)路線、評估方法,、重要參數(shù)選取,、評估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),。

第六條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)選定或者確定后,，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評估委托書,，并與其簽訂房屋征收評估委托合同,。

房屋征收評估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的名稱,、評估目的,、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容,。

房屋征收評估委托合同應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：

(一)委托人和房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的基本情況,；

(二)負(fù)責(zé)本評估項(xiàng)目的注冊房地產(chǎn)估價師；

(三)評估目的、評估對象,、評估時點(diǎn)等評估基本事項(xiàng),；

(四)委托人應(yīng)提供的評估所需資料；

(五)評估過程中雙方的權(quán)利和義務(wù),；

(六)評估費(fèi)用及收取方式,；

(七)評估報告交付時間、方式,；

(八)違約責(zé)任,；

(九)解決爭議的方法；

(十)其他需要載明的事項(xiàng),。

第七條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師開展評估工作,。

房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)。

第八條 被征收房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù),，評估被征收房屋的價值”,。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”,。

第九條 房屋征收評估前,，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評估對象,。評估對象應(yīng)當(dāng)全面,、客觀，不得遺漏,、虛構(gòu),。

房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定,、處理結(jié)果情況,。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

對于已經(jīng)登記的房屋,，其性質(zhì),、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn),；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的,，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn),。對于未經(jīng)登記的建筑,，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定,、處理結(jié)果進(jìn)行評估,。

第十條 被征收房屋價值評估時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日,。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點(diǎn)一致。

第十一條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下,，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額,，但不考慮被征收房屋租賃、抵押,、查封等因素的影響,。

前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值,；不考慮抵押,、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額,、拖欠的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償款,。

第十二條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況,，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料,，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管,。

被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘,，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

房屋征收部門,、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn),。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門,、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明,。

第十三條 注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況,，對市場法、收益法,、成本法,、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估,。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的,，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的,，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估,；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估,。

可以同時選用兩種以上評估方法評估的,，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估,，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果,。

第十四條 被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位,、用途、建筑結(jié)構(gòu),、新舊程度,、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素,。

被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值,，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用,，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償,，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的,，可以委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定,。

第十五條 房屋征收評估價值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元,。

第十六條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定,，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值,。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示,。

公示期間，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋,。存在錯誤的,，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

第十七條 分戶初步評估結(jié)果公示期滿后,，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告,。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。

整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評估項(xiàng)目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字,，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)公章,。不得以印章代替簽字。

第十八條 房屋征收評估業(yè)務(wù)完成后,，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將評估報告及相關(guān)資料立卷,、歸檔保管。

第十九條 被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的,，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明,。

第二十條 被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi),，向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估,。

申請復(fù)核評估的,，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報告存在的問題,。

第二十一條 原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核,。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的,，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告,；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人,。

第二十二條 被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的,，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定,。被征收人對補(bǔ)償仍有異議的,，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定處理。

第二十三條 各省,、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和設(shè)區(qū)城市的房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)組織成立評估專家委員會,，對房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)做出的復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定。

評估專家委員會由房地產(chǎn)估價師以及價格,、房地產(chǎn),、土地、城市規(guī)劃,、法律等方面的專家組成,。

第二十四條 評估專家委員會應(yīng)當(dāng)選派成員組成專家組，對復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定,。專家組成員為3人以上單數(shù),，其中房地產(chǎn)估價師不得少于二分之一。

第二十五條 評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi),，對申請鑒定評估報告的評估程序,、評估依據(jù)、評估假設(shè),、評估技術(shù)路線、評估方法選用,、參數(shù)選取,、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進(jìn)行審核，出具書面鑒定意見,。

經(jīng)評估專家委員會鑒定,，評估報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報告,；評估報告存在技術(shù)問題的,，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤,，重新出具評估報告。

第二十六條 房屋征收評估鑒定過程中,，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照評估專家委員會要求,，就鑒定涉及的評估相關(guān)事宜進(jìn)行說明。需要對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘和調(diào)查的,，有關(guān)單位和個人應(yīng)當(dāng)協(xié)助,。

第二十七條 因房屋征收評估、復(fù)核評估,、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋權(quán)屬以及相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的,，房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)提供便利。

第二十八條 在房屋征收評估過程中,，房屋征收部門或者被征收人不配合,、不提供相關(guān)資料的，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明有關(guān)情況,。

第二十九條 除政府對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有特別規(guī)定外,，應(yīng)當(dāng)以評估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價值。

第三十條 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位,、用途,、權(quán)利性質(zhì)、檔次,、新舊程度,、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn),。

被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點(diǎn)的平均交易價格,。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素,。

第三十一條 房屋征收評估,、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。但鑒定改變原評估結(jié)果的,，鑒定費(fèi)用由原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān),。復(fù)核評估費(fèi)用由原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收評估,、鑒定費(fèi)用按照政府價格主管部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,。

第三十二條 在房屋征收評估活動中，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師的違法違規(guī)行為,，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》,、《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等規(guī)定處罰,。違反規(guī)定收費(fèi)的,，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規(guī)定處罰,。

第三十三條 本辦法自公布之日起施行。2003年12月1日原建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》同時廢止,。但《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目,，繼續(xù)沿用原有規(guī)定。